继本报1月11日率先对海南国际旅游岛获批后地产隐忧进行报道以来，“海南”已经成为热钱的代名词。今天的海南，不仅在三亚、海口两个热点城市，房地产成为热钱出口，其他几个潜力城市如琼海、万宁、五指山，也钱潮汹涌。关于海南的报道铺天盖地，都极尽引人惊诧之能事。一句话形容今日之海南：热钱，热钱，还是热钱！
    那么，在惊异表象的背后，我们更需要冷静的分析。钱从何来？有多可怕？后果几何？我们更需关心的是，这些钱与金融风险之间的通道有无合理的防火墙。因为这才是海南式热钱致命与否的根本。

海南钱潮

■中国房地产报 刘辰 朱以师 北京报道

    “在海南，请学会不要惊诧，否则你会惊诧致死。”刚从海南回来的人士警告说。并不意外的是，在本次受访者中，刚从海南返京或正在海南的，占比达60%以上。
    上述人士带回来一个数据：三亚市每日机动车上牌量由此前的日均150辆激增为450辆，因为外地热钱带入者为了看房方便，飞机落地后便去买车。而这个数据只是我们掌握的众多佐证热钱有多热、房价有多疯的其中之一而已。
    1月中旬，当北京、上海、广州、深圳、杭州等地受宏观调控影响，成交量环比均出现下挫时，三亚商品房在10天之内总签约1625套，平均每日成交约162.5套；总签约面积14.4万平方米，商品房销售均价2.05万元/平方米，总签约金额约为29.46亿元，销量环比1月上旬提升86.35%，均价环比1月上旬提升18.13%。1月18日～24日，海口商品房成交量环比上升107%。1月29日上午9点30分，记者在海南省住宅与房地产信息网看到，海口市当日房屋交易量已达29套；下午5点30分，这个数字翻10倍，达229套，日成交均价逼近万元/平方米。
    “遍地是一夜涨几千元的楼盘”，据海南房地产业内资深人士透露，以海口、三亚、琼海为中心的海南房价出现了跳跃式上涨，海口某楼盘一天每平方米就上涨5000元，三亚某项目在开盘前的一夜间每平方米涨价8000元。
    这些数字的背后，正是汹涌进入海南的热钱。这股钱潮的来势之凶猛、来源之广泛、目的之集中，都超出此前热钱在中国的爆发程度。而且，这一次，以中国内地热钱为主。

热钱哪里来？

    海南省住房和城乡建设委员会提供的数据表明，2008年，海南房地产成交额约在172亿元左右；2009年，海南省房地产成交额310亿元。有媒体报道，在“国际旅游岛”规划获批后，5天之内，海南楼市成交额相当于2008年海南全年成交额。
    “目前新房已经‘抢’不到了”，记者致电三亚两个著名楼盘项目售楼处，得到的答复均为已售光。“很多项目都不卖了，对外说没房子。价格不到半个月就翻一倍，海口荣域项目，十几天内从8000元/平方米涨到2万元。”某知情人士透露。
    “综合层面看，热钱由三大主流支撑：民间游资，国企、大型企业开发资金，外来基金力量。外来基金在未来可能会形成主流。”一位海南房地产业界资深人士分析，“目前以民间游资居多。”他透露，除了一小部分来自俄罗斯外，其余均以国内各地的游资为主，比如东北三省、山西、江浙区域以及在北京撤下来的游资。
    “其实热钱的心态很复杂。有的是看好海南岛的未来，凭感觉进入；有准备度假养老的；随后才是准备大赚一把投资用的。但他们一个共同的问题是‘我现在买了还会涨吗？’”北京师范大学不动产研究所所长黄兴文分析。但综合看来“这部分人很平静”。
    他们的平静是冷静的代名词吗？不管如何，主流热钱带入者的出手阔绰还是吓住了一些旁观者。某知情人士透露：“我就站在山西煤老板的旁边，他们的现金太多了，都是全款，没有按揭。”
    以富力湾为例，“一期早已卖完，销售额大概在7.5亿元，买房的客户30%是北京的，25%是江浙、上海一带的，20%是重庆、成都的，20%是东北、内蒙古的。”某项目负责人透露，“资金都比较充裕。”
    除此之外，还有相当一部分投资客是从迪拜撤资回来。而这类热钱目前心态更加复杂，“他们虽然有钱，但经过大起大落，也在犹豫这个时候是不是应该再放手一搏，能不能找到下一个接棒人，但至少目前普遍认为自己不是‘托底’的。”
    热钱的来源与组成已基本清晰。从受访者反馈与记者搜集资料看，市场层面的热钱主力为自持资金，数量众多，但“之前媒体表述的4700亿元并不确切，这个数字目前没有人能统计出来”。上述海南业界资深人士表示。
    他还透露，来自山西的热钱也不是像之前想象的那样，完全是因为关停了小煤窑，而是2007年山西晋商就已嗅到规划，早就在海南囤地，“这跟关煤窑不矛盾，也不完全是因果关系。开发与消费层面均有山西热钱的身影。”
    尽管山西热钱最引人注目，但据长期浸淫海南市场的人士观察，“东北人是最多的，也是进入最早的”。
    海南地产业界人士纷纷预计，2010年会继续有热钱涌入。

疯狂的财富效应

    “这像不像一场传销？”从海南归来、去做一个“海南消费导刊”的媒体人反问。之前，已经有媒体不厌其烦长篇报道过某投资人携热钱进入海南，与开发商议价，以低价团购买入，短期内获得很高的获利空间。其背后带动热钱无数。
    “海南市场基本都是投资性质而不是消费性质，是不是投机则要看短期内的成交量。购房之后是否向市场马上出售。”财经评论人叶檀指出。
    房地产高级经济师章林晓认为，在市场经济条件下，对投资与投机是很难判别的，但是，“关心自己接棒后房价还会不会继续涨，这本身已经带有投机心理。”
    记者试图联系2009年2月开始投资海南楼市的知名投资人张羽冲，却发现张羽冲对媒体的态度已是讳莫如深。“太过分了，那么写我，我已经拒绝所有采访。”这无疑与先前媒体的广泛报道中，张被塑造成“传销一般扰乱市场的楼市蛀虫，背后还簇拥着大量炒手”有着很大关系。
    如果短线炒作占据主流，一旦撤资，已经炒上去的房价只能由其他外来投资者转嫁。但记者采访发现，几位在海南亲历了今日房价疯涨的人士都认为，张羽冲这样的“炒手”并非热钱主流。
    “现在做短线的人不多，短线已经没有什么炒作价值了，房价已经透支了未来两年内的价格，短期的炒作失去意义。”黄兴文认为。
    “如果单纯从炒房角度来看，任何事都存在风险，但海南现在大部分投资者并不是张羽冲这样的短线‘炒手’。更多是有养老需求、度假需求、增值保值需求的，张这一类人大概只占20%。”上述海南业界资深人士认为，“并且，热钱的涌入可以看作是海南经过十几年压抑后的爆发。这种爆发不但是市场爆发，而是综合了国家战略因素，有支撑的。”
    有观点认为，张的身份更类似于“融资操盘手”，他在民间汇集大量资金，跟开发商谈判，低价入市，运用一些操盘技巧，将其高价抛出，“你可以把他看成正常的市场化运作操盘手，也可以看作短线炒手，纯市场角度无可厚非”。
     有业内人士分析，短期投机行为必然建立在其可以承受市场风险的基础上，换言之，“投机客一定是有接力棒才会这样做。”而接棒者无疑会承受更大的市场风险。
    章林晓分析，如后续政策接连出台，并不会旨在直接打压房价，而是对这一类人投机性需求的遏制。

与金融风险之间有无防火墙

    据媒体报道，在国际旅游岛批复之后，海南的类金融机构增加了60多个。一个银行柜员每天需要办理90余个按揭。
    “这种现象是不正常的。”叶檀说，“流动资金比较多，需要寻找投资热点，海南有重大利好，所以集中流动到那里形成泡沫，甚至超过了全国其他热点城市。”
    但“泡沫论”无法得到一致的同意。
    “现在是透支了2年之后的价格，预计3年之后，市场就会平稳下来。”上述海南业界人士分析，“凭市场自己去疯、去调，慢慢就会平稳，没必要激进地打压。”
    “有无泡沫不好判断，政府如果想将来做得更好，应该适当控制一下，但不能一下子把控制成本抬得很高。”黄兴文分析，“我认为政府不会采取激烈的方式打压。”
    “只要海南房地产市场监管当局保持清醒头脑，采取当前这样暂停土地审批的政策，海南房地产市场就不危险。另外，还需要各家商业银行对房价的疯涨保持高度警惕，信贷资金不能对房价的飙升起到推波助澜的作用。”章林晓说。
    可是，一位从海南返回的“观潮者”表示，海南某些城市的管理者治理水平与素质令人不敢恭维，甚至在房屋交易中存在严重的灰色地带。“一个房屋交易据说就收了60万元。”这个说法未获证实，但显然地方政府管理能力受到质疑。
    这种情况下，泡沫风险、金融风险显然有加大可能。
    对此，有业内人士指出，主流投资客大多以全款支付为主，并不依赖于银行按揭等金融渠道。
    章林晓认为，购房者对信贷的依赖比较小，有利防范地产风险向金融风险转移。“但全款付清的游资，对市场同样存在威胁，不能排除其资金来源最终还是银行，而不可预测性正是游资的特点之一。”他说，“海南房地产市场当前面临的风险主要是在当前高热状态下，如果不加以警惕加大供应，最终导致供应远远大于实际真实需求的风险，那就会重现当年烂尾楼的场景。好在这方面当前海南已经有足够的警惕了。”
    此外，降低风险的另一种途径是让投资客变成常驻。“海南正在启动买房落户政策。虽然现在涌过去都是被热钱所迷惑，但长远看来一定会有常驻的趋势。”