对话
海南开发应使当地民众受益

■中国房地产报 刘辰 北京报道

    中国房地产报：你在2009年12月底去海南考察过，当时国际旅游岛的批复还没正式通过，现在一个月过去，海南房价有了翻番的增长，这是否在你意料之中？
    周洛华：房价上涨是一系列原因的结果，其中最重要的原因在于宽松的货币政策。商业银行大量投放信贷，央行和银监会等机构也承诺继续实施适度宽松的货币政策。现在大家担心如此巨大的信贷投放是不是会引发强烈的通货膨胀。现在有些舆论指出，要打压房地产价格，并把矛头指向地方政府和开发商，这种指责是片面的。海南国际旅游岛规划和货币政策是两个分别独立的政策。海南房价绝不可能仅仅因为规划的出台而暴涨，只是有可能因为规划而涨得更高。
    中国房地产报：你认为现在海南的房地产市场是否有泡沫存在？
    周洛华：泡沫是相对的，海南的房价也好，中国其他地方的房价也好，相对于广大人民群众的收入水平而言，是过高的。但是这个房价水平不是由民众的需求决定的，而是由货币政策决定。相对于渴望安居乐业的人民群众的普遍愿望而言，房价可能有泡沫；相对于人民币实际购买力而言，房价可能没有泡沫。如果人民币的实际购买力随着通货膨胀预期的增强而削弱，那么就会导致市场继续推高房地产价格，直到政府改变目前的货币政策为止。
    所以，海南房价对于岛外的投资者而言，基于他们对人民币购买力的判断，可能是没有泡沫的。海南的高房价使得一批人成了受益者。我乐于看到全体海南岛内居民都成为海南开发的受益者，海南从1988年就提出全岛特区的概念，22年之后，重新站在历史的前台。我对于海南房价涨跌没有任何评论，我认为这些都是市场决定的，但我希望房价上涨能使海南当地人民普遍受益，而不仅仅是让海南的开发商和当地政府受益。
    中国房地产报：但是从目前来看，市场上的热钱95%以上来自全国各地的游资，一旦这些热钱撤资，会不会引发金融风险？
    周洛华：金融风险一词要慎重使用。首先，投资者看好海南房地产市场上涨，海南有了国际旅游岛政策，涨得更厉害，让他们义无反顾选择海南。第二，学术上很难定义热钱的概念，很多投资者来自海南岛外的经济发达地区，当这些地区找不到新的投资机会，投资者在海南买入实物，无可厚非。从美国经验来看，很多高纬度州如缅因州、密歇根州的居民乐于退休以后到佛罗里达这样的亚热带地区居住，这也是符合人性规律的，所以我们现在看到在海南岛，来自东北和山西的购房者特别多。
    中国房地产报：那么一些短线炒作的投机者，对市场会构成破坏吗？
    周洛华：如果有这样的投机者，只是在这样一个趋势中挣到了该挣的钱，但无论他们投入多少钱都不能改变大趋势，他们只是这个趋势当中的受益者。当然也有一些人，积蓄不多，但一掷千金，让人感到意外。但归根结底，只要投资者认为人民币未来的实际购买力缩水，就不能改变他们投入房地产市场的决心。真正对房地产市场构成威胁的是人民币兑美元突然大幅度升值或者美元本身大幅度升值。