观察
前事不忘后事之师

■中国房地产报 郭轩/文

    乐观的情绪再度弥漫于房地产海外融资市场。
    2010年以来，数家在香港上市的内地房地产企业（下称“内房企”）已成功发行数额巨大的高息票据或者获得海外贷款。此情此景，与2009年年初众多内房企由于海外票据赎回导致的破产危机，反差何其巨大，也不由使人诘问内房企的此番重新举债能否摆脱曾经的轮回。
    对于恒大地产、雅居乐的海外融资，众多市场人士纷纷表示这种主动融资行为，是对近期房地产市场调控政策的一种未雨绸缪。但当仔细查看其融资用途时，这种解释很可能只说出了事实的一部分。
    恒大地产7.5亿美元的票据中，近2.6亿美元是归还此前2007年借入的一笔本金4.329亿美元的结构担保贷款，剩余的近5亿美元作为集团流动资金。而雅居乐的公告，也称借入的1.25亿美元将补充流动资金，主要用于去年新拿下地块的前期资本。在补充营运资金的统一说辞下，很有可能是为此前高速扩充的土地买单或者是新一轮扩张的弹药。
    对于国内房地产公司热衷海外上市或者融资，投行人士就一直在强调，内房企最看重的就是募集资金用途的使用灵活，可以直接用于购置土地，而没有国内的诸多限制，但境外融资的成本以及面临的汇率风险确鲜有提及。
    是次恒大地产的7.5亿美元票据利率高达13%。此前去年9月碧桂园发行的2014年到期3亿美元票据的11.75%利率就曾引起市场一片惊呼。
    在直面高利率的现实下，内房企往往还需要承担更多的额外条件。在此次的雅居乐贷款中，就有相关的补充协议——“雅居乐控股股东(陈卓林、陈卓贤、陆倩芳、陈卓雄、陈卓喜及陈卓南等)须持有公司至少50%权益，以及有权行使对公司的管理控制权，否则便将产生违约。若发生违约事件，信贷协议实时终止，而有关贷款便将即时到期及须予偿还。”而更甚的则是，内房企出于避险的考虑却与投行签订相关的对赌协议，蒙受更大的损失。2008年碧桂园发行5亿美元可转换债券，就将其中一半资金用于与美林国际对赌股份掉期合约，结果损失惨重。
    的确，在国内融资环境趋紧的形势下，抓住海外市场的时间窗口积极融资，是内房企的理智选择，但是将融资用于更大的扩张则蕴含着太多的风险。
    近日离职的广州某内房企高管在此前接受本报记者专访时就坦言“国内房地产公司的最大风险就是无节制的扩张。”他认为，国内很多地产公司都热衷于融资，而融资背后又是新一轮的扩张。当市场环境发生巨大变化时，过大规模和过快扩张就成为企业濒临绝境的最大敌人。
    聚焦现在的房地产市场环境，内房企的高息海外融资更值得担忧。国内，高房价引致的民生问题以及资产价格泡沫争议正使房地产调控政策渐行渐严，2010年房地产市场能否延续去年价格和销售面积激增的局面尚存在很大不确定性。而国际上，香港的IPO市场已经表现出一定程度上对内房企风险的警惕。近日正在香港上市的某内房企就被数家券商认为“不值得认购”。此外，关于全球经济会否二次探底的争论也激战正酣，这无疑对海外资本市场的走势增添了新的不确定性。
    2007年国内房地产市场的高涨，让众多内房企加速海外揽金，得益于2009年的政策调整，许多内房企避免了这些旧债导致的灭顶之灾，但依然有诸如天誉置业、中新地产等公司清盘或破产。当相同的情形出现在2010年时，大肆举债扩张的内房企是否还能期待下次债务清偿高峰时的政策救赎呢？