国寿号远洋地产启航

■中国房地产报 王晓伟 北京报道

    1月22日上午9点30分，北京远洋大厦A座会议室，远洋地产控股有限公司(远洋地产，3377.HK)总裁李明正在迎接来自媒体的轮番提问。
    就在十天前，远洋地产宣布了一个让人惊讶的消息：中国人寿成为其第一大股东。与去年12月24日以58.19亿元认购远洋地产增发新股9.34亿股的方式不同，此次中国人寿采取的方式是向原第三大股东中化股份收购远洋地产4.23亿股旧股，让人有诸多不解之处。
    “不是意料之中，也不算意料之外。”李明语速平缓地说，“说起来大家可能觉得有点不信，中国人寿两次入股远洋地产完全是投行交易的结果。”
    “远洋地产对于中国人寿入股持欢迎态度。2010年，远洋地产要从一个区域化特征的公司变成一个全国化的综合公司，年复合增长率要达到30%~40%。”李明成功地把话题引入到2010年远洋地产的远景和未来发展状况上。

投行的交易

    在保险资金开闸投资不动产的大背景下，作为开国内首起寿险资金直接控股大型房企先河的案例，中国人寿入股远洋地产获得了足够多的关注，其路径选择也给保险资金投资不动产提供了一个可行的范本。
    如何解读这一案例？李明介绍，公司第一次增发新股是根据项目开发需要而制定的既定策略，在去年就跟中介和有关投行做好了增发新股的准备。
    2009年12月27日，中国人寿认购远洋地产发行的新股，成为该公司第二大股东，持股比例达16.57%。增发完成后，中远集团仍为远洋地产第一大股东。
    1月12日，中国人寿购入中化股份所持远洋地产的4.23亿股，持股比例由16.57%增至24.08%，跃居公司第一大股东。
    知情人士透露，此次交易并非现金交易，参与的投行有德银的身影。远洋地产董事会的意见是，并不反对包括中国人寿在内的投资者通过收购旧股的方式增持。
    “两次交易都按照市场规律来做，是投行之间通过完全市场化的操作达成的交易。无论是定价、交易的方式、交易的条款，都遵守香港联交所的相关规则。对于远洋地产来说，嫁人肯定是要嫁的，关键是能不能嫁好的问题。”李明说。

远洋地产下一战

    在中国人寿入主远洋地产之后，这一交易迅速朝两个问题聚焦：其一，各股东各自发挥什么作用；其二，远洋地产未来战略会不会有大的调整。
    “在中国人寿变为第一大股东之后，中远集团是不是要撤了？”李明自问自答说，起码截至目前，各方股东约定，公司的治理结构不变，中远集团还是握有公司管理主导权。“中国人寿今年将安排一名非执行董事进入管理层，从形式上来说，中国人寿目前依然是财务投资者。
    中银国际在一份研究报告中指出，中国人寿在远洋地产的管理角色应是被动的，因为远洋地产自20世纪90年代初以来已经是一家运营顺畅的房地产公司。
    在中国人寿入主之后，远洋地产下一步发展战略的加速已是板上钉钉之事。
    “2010年将是远洋地产第三步发展战略的起步之年，远洋地产年复合增长率要达到30%~40%。”一贯以低调平和姿态示人的李明出人意料地高调表示。
    “远洋地产现在有充足的资本能力和信贷能力，现金储备能力在400亿元以上。今年用于拿地的资金会超过200亿元，重点拓展区域在上海周边地区和西南地区。”李明说。
    这样的数字令人咋舌。远洋地产在2009年合约销售金额约140亿元，销售面积约140万平方米，首次跻身销售额百亿俱乐部。
    远洋地产原先一直坚持先有项目，后有公司的扩张策略。据悉，近期远洋地产改变了这一做法，先设立公司，再去获取项目，目前在上海、重庆、成都、黄山、海南等省市都已成立公司。
    新版远洋地产在北京的第一战，当属即将推出的北京CBD核心区域最后一块优质土地——中服地块的争夺。远洋地产担当土地的一级开发商，携险资大鳄中国人寿，远洋地产的战斗力将在中服地块的争夺战中得到淋漓尽致地展现。