北京探索发债破解公租房之困

■中国房地产报 刘辰 北京报道

    一度被质疑“诚意不足”的《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》方案，最近有望得到新的突破。1月26日，北京市住房和城乡建设委员会主任隋振江对外透露，公租房作为解决过渡期的保障性住房，其受益范围会不断扩大，北京市目前正鼓励农村集体经济组织集资贷款建设公租房，而这部分公租房将不受户籍限制。
    此外，发行债券来支持公租房建设这一说法再度被提出，据北京市副市长陈刚在公开场合透露，目前北京正在对发行债券的方式进行探索。如推行顺利，公租房面临的户籍限制与资金困境两大瓶颈将有望得到解决。

产权共有模式创新

    据隋振江介绍，目前北京市正按照城市规划来建设公租房。
    “以农村为例，过去经常是一家一户违法建房屋出租，现在鼓励农民‘上楼’以后，用集资贷款建设公租房，因为农村集体经济组织使用的自留地建设，土地成本低，长期受益。”
    几乎同一时间，北京市人大代表、海淀区区长林抚生透露，海淀区正在酝酿采取建设共有产权“出租房”的模式，为唐家岭一带居住的流动大学生解决居住问题，改造方案也将于春节前出台。
    “唐家岭改造将建设一些专供大学生流动人口租用的住房。和公租房不完全一样，这些出租房产权不归政府，也不简单归农民或农村集体经济组织，很可能是几方共有产权的创新模式，在全市尚属首次。”林抚生说。
    他解释，之所以考虑设计产权共有的制度，主要是考虑到这些租用住房的后期管理，如政府和当地农民等多方联合起来共同管理，效果会更好。
    在2009年12月24日~26日召开的中共北京市委十届七次全会的报告上曾提出，北京将鼓励集体经济组织依照规划利用存量建设用地发展公共租赁房。如共有模式的公租房也得到推进，北京将出现三种公租房类型：以政府为建设主体的住房保障体系内公租房、由集体经济组织利用存量建设用地发展而来的公租房和产权共有模式“出租房”。
    三者将面临不同的人群。保障体系内的公共租赁住房，按现有政策，是针对本地户籍的中低收入群体。而集体经济组织为建设主体的公租房主要解决的是原来租住在城中村的外来人口的居住问题。此次提出的共有产权模式公租房，则会更多地满足当地外来务工人员的需求，如活跃在海淀唐家岭的大量“蚁族”。
    但后二者是否将纳入保障住房体系，目前尚无明确说法。
    隋振江则表示，当前政府建设的公租房主要面向排队摇号的人群，即北京市本地人口。其他组织建设的租赁房则面向其各自的群体，“农村建设的公租房将首先满足当地外来务工人员的需求，这就没有了户籍限制。”此前，因非京籍住房困难者暂不能享受公租房这一优惠政策，《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》方案曾一度引发争议。
    中国房地产研究会副会长顾云昌指出，户籍问题在中小城市已经得到解决，但北京、上海等热点城市却另当别论。他还认为，一线城市城市不仅应该关注保障人群，也应该关注面临房价过快上涨的中产阶级。

资金证券化

    与廉租房类似的是，公租房同样面临着融资困境。此前，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾呼吁，将廉租房开发贷款证券化，可以加强这部分金融资产的流动性，降低商业银行的风险。
    北京市政府工作报告中也提到，鼓励多种融资方式参与建设保障房。陈刚特别提到了公租房建设资金证券化的概念，即政府可能向社会发放债券以募集公租房建设资金，“因为公租房是租赁型，不是卖的，资金回笼很慢。银行贷款方面也存在困难。”发行债券可以解决这个问题。
    隋振江透露，目前有关部委正在进行试点。
    顾云昌认为，以发债方式融资，将在一定程度上改善公租房资金渠道不宽的局面，“不仅要将游资挡在门外，保障房方面更应该做出努力输送资金，也可以尝试引导游资发展至保障房领域。”
    他认为，与国外各种丰富的金融产品相比，目前中国的保障房金融体系面临直接融资少、间接融资多的局面，需要改善金融体系和政策的有力引导。
    此前，北京市住建委副主任王成国曾在1月21日的北京市保障性住房建设情况新闻发布会上介绍，北京今年计划利用210亿元公积金贷款支持保障性住房建设，重点是用于公共租赁住房建设，依托公积金贷款的低利息，降低公租房租金价格。