中服地块惹内定质疑

■中国房地产报 朱以师 北京报道

    千呼万唤始出来，北京真正的“地王级”地块终于入市。
    1月29日，北京市土地整理储备中心网站发布消息，挂牌出让北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区NE19-1a地块国有建设用地使用权，即市场瞩目已久的中服地块。
    然而，其苛刻的“指向性”条件却引发市场狂猜：中服地块已“内定”此前风传的远洋地产？

“内定”疑局

    “形式是土地公开拍卖，但入围要求提得高，只有一家合格，干脆改名叫‘私下交易’吧。”看到挂牌条件后，SOHO中国CEO张欣在微博中写道。
    令张欣难掩愤懑的是中服地块极其苛刻的竞买条件。“本次挂牌出让宗地的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体”，其中“金融机构应为由中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元。且竞买资格初审截止时间为2010年3月3日”。
    “这相当于按自己的脚定制了一双鞋，还说欢迎大家来试。”有业内人士如此评价。
    猜测大多指向了远洋地产，中服地块“内定”远洋地产的传闻，在业内流传已久。远洋地产还是该幅地块实质上的一级开发商。
    资料显示，早在2001年，远洋地产的前身——中远房地产开发公司就与北京市朝阳区CBD管委会联合成立了北京商务中心开发建设有限责任公司，负责CBD区域的土地开发，其中远洋地产为控股方。2004年11月，北京市国土局授权北京商务中心区开发建设有限责任公司作为CBD核心区一级开发主体。
    2009年以来，远洋地产虽然多次参加北京土地拍卖会，但鲜有拿地，也被业界认为，是在集中资金为中服地块做准备。
    引来更大猜疑的则是中国人寿入主远洋地产。2009年12月24日，中国人寿以58.19亿元认购远洋地产9.34亿股新股，成为扩股后第二大股东。随后，2010年1月13日，中国人寿又向中国中化收购远洋地产4.23亿股股份，成为第一大股东。
    “先做企业调整，再挂出土地。”某不愿具名的开发商表示，“这是一次严丝合缝的布局”。
    金融街控股项目投资经理田增润对记者表示，注册资本在30亿元以上的房地产企业非常少，一般都是国资背景企业。而且，在一个月时间内，找到50亿元注册资本的金融机构组成联合体，基本上是不可能的。众所周知，拿地之前一定需要详细的调研、方案策划以及成本测算，何况是如此体量的地块，更何况还需要是联合体。
    “这块地在挂出来之前肯定已经谈好了。”买了标书以后，融侨集团北京公司总经理助理叶兴嵘也如此判断。
    对于业界的“内定”猜测，远洋地产副总裁赵泽辉对记者表示，远洋地产并不清楚“内定”一说，对传言不予置评。
    赵泽辉还透露，远洋地产肯定会参与中服地块的竞买，并且不存在“资金上的压力”。

规划需要？

    问题在于，中服地块为何要设置如此苛刻的条件，以至于产生“量体裁衣”的嫌疑。
    北京市土地整理储备中心副主任叶向忠接受记者采访时表示，之所以要设置金融机构与地产企业联合体的资格条件，是出于配合CBD产业定位的需要，完善CBD区域的金融功能。
    资料显示，中服地块位于朝阳区东三环，具体四至范围是：东至电视台中路；南至NE19-1b地块和中服大厦；西至东三环中路；北至铁道部印刷厂南侧路。土地面积61720.903平方米，其中建设用地面积48749.646平方米，建筑面积32.7万平方米。挂牌出让起始价为人民币50亿元，竞价阶梯为人民币2500万元整，竞买保证金为人民币30亿元。
    根据CBD管委会公示的规划，CBD核心区将以发展高端商务的产业定位，形成以国际金融、传媒产业为龙头，以高端服务产业为主导的现代化高端商务区。
    思源经纪顾问公司研发中心总监龙程认为，在这样的一幅土地上限定竞买条件也无可厚非，中服地块作为CBD核心区最后的土地，承载着完善CBD功能的重任。所以，引入金融机构并由其控股，负责中服地块的开发，属于情理之中。
    但质疑者认为，即使需要金融机构参与开发，也应该提前公示，而非只有短短一个月的时间。条件指向之具化、时间之仓促，都摆脱不了“内定”嫌疑。
    由于条件的限制，对于中服地块成交价格的预期，也发生了些许改变。
    潘石屹在其博客中评论称，能够符合挂牌条件的，全世界仅有一家公司，设定的条件只是为一家公司“量身订做”。“而如果设定条件只让一家公司参与，没有竞争，将造成底价摘牌，一块土地就会让政府损失几十亿元财政收入。”
    此前，市场对于中服地块价格的普遍预期是，“肯定超过100亿元”。