林晓章回
打击囤地只闻雷声不见下雨？

■中国房地产报 章林晓

    1月22日，北京市国土局发出了《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》，对2008年12月31日之前通过市场供应的住宅用地尚未开工的项目予以了公开曝光，并表示已向这些用地单位下发了通知书。
    在北京市国土局公开的19个未开工项目中，截止到2010年1月22日，超过合同约定一年还未动工开发的有15个，其中有1个甚至已超过约定日期二年了。
    现在，许多人想知道的是，北京市国土局向这些用地单位下发的通知书里，究竟说了些什么？
    如果通知要求超过一年未动工开发的企业交纳土地闲置费，要求超过二年的企业无偿退回土地使用权。那么，这种对闲置土地雷厉风行的处置，肯定能赢得满堂喝彩，并让人对政府严厉打击囤地充满期待。
    如果北京市国土局的通知，只是督促这15个项目得抓紧设法动工了，那么，这种处置闲置土地的做法，恐怕会让人大失所望，甚至会讥讽为只闻雷声不见下雨。
    当然，北京市国土局不论如何处置，都能找到充分的法律依据；因为《房地产管理法》对闲置土地，虽然有着十分严厉的制裁措施规定，但同时也给政府方面留了一个“尾巴”，一个有充分操作空间的“尾巴”：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”
    到目前为止，闲置土地被征收土地闲置费或者被政府无偿收回的，可谓是凤毛鳞角。从这个“凤毛鳞角”中，至少可推导出这么两点：或者在闲置土地处置问题上，存在政府的行政不作为；或者闲置土地之所以被闲置，主要是因为不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的。
    北京市国土局公告的15个项目，除1个项目正在国家发改委办理立项审批，另外1个正在进行施工招投标外，其余13个都是在办理规划审批手续，其中有2个还在同时办理人防审批。
    有鉴于此，现在很多人最想知道的是，立项审批、施工招投标，特别是规划审批，究竟需要办理多长时间。是政府部门办事效率太低，还是房地产企业压根儿就不想早日办理之故？
    按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，招拍挂出让地块的出让方案，应由国土部门会同城市规划等有关部门共同拟订，而且明确“规划指标要求”是招拍挂公告必须包括的内容之一。而且，“规划指标要求”经招拍挂出让后，就不应该再作调整，否则就是对该宗土地其他竞争者的最大不公；如果在预售后再作调整，更是对购房者利益的极大侵害。在这种情况下，规划审批难道需要很长时间吗？
    据北京市规划委“政府信息公开”显示，建筑工程的“建设用地规划许可证”、“规划意见书”、“建设工程规划许可证”，不含法定颁发、送达行政许可证件时间的办理时限，分别为7个、20个、20个工作日，特殊情况下经负责人批准，可延长10个工作日。
    “规划指标要求”在招拍挂出让地块前，就应当已经完成，而且，“规划审批办理时限”也不漫长。即便这15个项目是在北京市国土局公告前才上报规划审批，离规划审批完成的时间也不遥远。打击囤地究竟是只闻雷声不见下雨，还是既闻雷声又见大雨，看来大家不用等待太久。