1/3富豪投资选择房地产

■中国房地产报   邱桂奇/文

    近日，胡润百富第六次发布《至尚优品——中国千万富豪品牌倾向报告》（Hurun 2010 Best of the Best Awards）。胡润百富将这一报告分为生活方式报告和至尚优品两部分，在生活方式报告中，全面分析了一二三线城市富豪、男女富豪、老少富豪以及亿万富豪与平均水平之间的差异，而在至尚优品中则呈现目前中国富豪阶层的品牌倾向。
    “今年富豪的理财投资方向仍旧以房地产为主，1/3的富豪选择了投资房地产，这一比例在这两年都有所递增，原因是房地产相对稳妥并极具升值潜力。”胡润说。调查显示，除了自住房产外，大部分富豪喜欢在本地购置第二套房产，而比较特别的是，东北富豪倾向于在北京拥有第二套房产。

豪宅投资潜力被看好

    2009年的4月~11月，胡润百富面对面地访问了383位个人资产千万以上的中国富豪，其中66位资产过亿。他们的平均年龄为40岁。男女比例为7∶3。在地区调研的评选比例中，华东地区占28%；华北地区占26%；华中地区占16%；华南地区占15%；东北地区和其他地区分别占9% 和6%。受访者所从事的行业以服务业和房地产业居多。与往年一样，众多富豪的理财方式选择以房地产为主，特别是豪宅，而且比例比前两年有所上升。这也印证了2009年以来豪宅狂涨的事实。
    以最近表现最抢眼的海南为例：
    国际旅游岛概念催旺海南楼市，热钱纷纷赴岛置业度假房。有消息称，东北消费群渐成为海南岛豪宅置业的主力人群，甚至有的楼盘东北籍业主占到近一半，东北话渐成“流行语”。
    金达利国际（香港）投资有限公司副总经理陈玉城告诉记者，东北人在海南购置豪宅的主要目的有两个：一是度假，二是孝亲。
    陈玉城以该公司的半山半岛项目为例，目前，超过40%的业主是东北人。每套700万元起的半山半岛是三亚为数不多的豪宅项目之一，陈玉城介绍称，东北籍业主身份多为私营企业主或者社会名流，买房习惯一次性付清，且喜欢亲友组团购置邻近单元。
    事实上，青睐海南豪宅的人群并非局限于东北人，胡润百富公布的2010中国千万富豪生活方式报告中显示，2/3的受访富豪表示享有度假房，而三亚则是富豪们最青睐的度假房所在地。
    在置业者集体看多海南楼市的背后，是对国际旅游岛规划获批之后海南发展前景的看好，换言之，不仅仅是买房之后的升值预期，更多是对“海南生活方式”的向往。上海人张小姐的买楼经历颇有代表性，就在一个半月前，张小姐买下了位于三亚市区的凤凰水城南岸，“就是看中了三亚的那片海，多么舒适啊，就是想买一套房子，以后有空了可以过来度度假，肯定不是做短线的”。如今，该项目已经从当时的1.6万元/平方米上涨到2.2万元/平方米，新的一批房源据售楼员宣称“还要涨”。
    对未来预期看好的直接后果便是二手房交易量的看低。以海南三亚为例，尽管一手市场极为火热，但当地二手房交易远远谈不上活跃，更多是一些房屋出租业务，新买家打算转手的情况很少出现。在业内人士看来，目前国际旅游岛的概念才刚刚出台，各种效应仍在持续释放，远不到集中抛售的时候。

奢侈品消费依旧强劲

    达芬奇双人座皮质沙发涨价3.3万元、30年的茅台一瓶涨了2100多元……平时不用操心“油盐茶米豆”的富豪，已经明显感觉到高档商品价格在飞涨。胡润发布富豪消费价格指数调查，2009年6月1日与2008年同期相比，名车、别墅、手表等47种高档商品的价格平均涨幅达12.6%。
    胡润透露，此次调查，主要针对与富豪高品质生活方式相关的47种商品，涉及房产、汽车、手表、珠宝、饮品、教育、旅游等八类。
    “我们对比了这些商品2009年6月1日与2008年同期的市场价格，发现涨幅平均值为12.6%。”胡润表示，根据国家统计局新公布的数据显示：同一时间段内，居民消费价格指数(CPI)同比上涨了6.9%。也就是说，2009年的富豪消费价格指数比居民消费价格指数高出5.7个百分点，是居民CPI的1.8倍。
    尽管奢侈品的价格高涨，但是并不影响富豪们对奢侈品的消费。调查显示，过去一年中，富豪消费的烟酒类产品涨幅最大，达10%。如现价24200元的李察轩尼诗，去年同期售19999元，涨幅达21%。此外，向来注重教育的内地富豪在教育上的投入也没有缩水，EMBA教育类价格平均涨幅为9.5%，其中长江商学院EMBA学费涨幅高达30%。
    内地富豪越来越重视对休闲的投入，也拉动休闲类商品价格上涨5.8%。旅游是富豪最青睐的休闲方式，享受更长的假期是今年内地富豪生活方式的一个巨大变化，目前内地富豪平均休假时间已达15天(去年是11天)。
    美国是本次调查中最受青睐的国际旅游目的地；云南和三亚则是最受青睐的国内旅游目的地，其次是香港。
    手表和珠宝类商品2009年售价与2008年近乎持平，涨幅仅为2.1%。金融海啸令奢侈品大牌纷纷减缓了涨价的速度，如路易威登的Speedy皮包，因欧元贬值去年售价反较2008年下降200元；夏奈儿菱格经典款女包的价格涨幅，亦由去年的14%下降到3.6%。
    根据“2009富豪消费价格指数”，内地的顶尖消费群体中，资产在1千万元人民币以上的有82.5万人，身价过亿的则有5.1万人。

多数富豪对未来持乐观态度

    胡润百富的这份报告中，绝大多数富豪对未来的经济表示乐观，对奢侈品的消费持积极态度。“比2008年多12%的富豪表示对中国未来经济非常有信心，而表示没有信心的减少了7%，说明全球金融危机的影响正有所减弱。”胡润说。但是富豪们积极投资的热情相较2008年还是有所下降，接近40%的受访富豪都倾向于规避风险。北京富豪持积极投资理念的较多，上海富豪更倾向于规避风险；一线城市富豪积极投资的较多，二三线城市富豪规避风险的较多；年轻富豪比年长富豪更积极投资；亿万富豪积极投资的多。
    除了房产外，古代字画所具有的稀缺性和不可再生性，使它们的价值极具保障性，吸引了1/4的富豪收藏目光。手表和珠宝因为是保值性的奢侈品，所以收藏人数变化不大，以34%的比例排名第一。当代艺术品以13%的比例排名第三，相较2009年略有提升，但与两年前的盛况相比仍跌去了2/3。汽车、酒和瓷杂仅随其后。从全国来看，富豪们平均拥有手表的数量为4.4块，平均拥有车的数量为3辆。富豪最青睐的手表冠军是百达翡丽，珠宝冠军是卡地亚。
    此外在休闲生活方式：富豪们更加关注健康的生活方式。2009年富豪们最青睐的休闲方式，旅游、高尔夫、游泳还是前三名，高尔夫和游泳互换了位次。此外，2009年有更多富豪选择了品茶，其排名上升了一位，看来富豪们越来越关注健康的生活方式了。调查还显示，七成富豪有定期体检的习惯，1/3的富豪不喝酒，近一半的富豪不抽烟。
    相对来说，一线城市富豪喜欢游泳，二三线城市富豪喜欢品茶。亿万富豪喜欢高尔夫和足道，不太喜欢旅游、游泳和卡拉OK。相对于女性富豪喜欢游泳而言，男性富豪则更喜欢高尔夫、品雪茄和品茶。年长富豪喜欢打高尔夫，不太喜欢旅游和游泳，此外，他们比年轻富豪更重视家庭活动。