行业观察

三巨头的商业地产之争

■中国房地产报   刘筱晨/文
   
    能让中国商业地产“带头大哥”万达集团董事长王健林“犯怵”的是谁？答曰：中粮和华润。
    从2009年11月初，中粮集团宣布其全国“造城”计划——将在国内大中城市布局20多个大悦城——之时起，万达即遭遇来自对手的强力阻击。加之华润亦意欲全国复制“万象城”，身披中国最大不动产商盔甲的万达，就此被两大实力央企“夹击”。
    王健林曾公开说，能让他防备的两大对手就是华润和中粮。也难怪，比起实力雄厚、不差钱、能玩敢玩的生猛央企，其他“小打小闹”的企业只怕尚不能入万达眼帘，毕竟在商业地产领域驰骋十数年，万达还是有自己的杀手锏。
    去年，王健林对万达2010年的设想是：包括新开工面积1000万平方米和续建面积1000万平方米左右在内，万达全年的在建面积将达到2000万平方米，2010年的销售额将达到500亿元的级别。
    随着中粮、华润相继公布自己的复制计划后，今年年初，万达的计划也再度加码：2010年新开17个万达广场，2011年再开20个万达广场；到2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。
    未来两年，国内的商业地产会热闹异常，30个万达广场对垒20个大悦城，虽然华润万象城的复制数量并不明晰，但其触角已经伸向杭州、重庆、沈阳、大连和南宁等城市，华润还有意加强持有型物业的比重。而商业地产三足鼎立局面已能预见。
    同属“大佬”级别，万达、中粮、华润各有千秋亦各具不足，而谁能在新一轮跑马圈地中占得先机，关键因素不仅在于资金后盾的支持，前瞻性战略、跨区域管理、人才储备、团队执行力等，亦是企业必须直面的重要问题。
    对于先行者万达而言，华润和中粮两支“国家队”带来的不仅是民企难以匹敌的资源，更在于宁高宁打造的大悦城给商业地产带来的系列创新和颠覆，以及华润持有物业高水平的资金回报率，这些都是万达无法回避的竞争点。
    威胁已然显现。来自中国不动产研究中心的研究数据显示，华润置地持有物业回报率已高过万达，“截至2009年9月，万达集团持有型物业的建成面积达到300万平方米，租金收入有10.34亿元；而华润置地虽然只有68万平方米建成的持有物业，租金收入却已达到9.67亿元”。
    此前，很多业内人士说万达的撒手锏是“快速复制”。仅以2009年为例，从9月16日的苏州平江万达广场开业，到12月22日洛阳万达广场开业，3个月时间内，万达实现了苏州、上海、沈阳、青岛等地8个万达广场的开业。
    王健林让业界见识了“万达速度”：在同行们尚处于徘徊迷茫时，他已经预测到2009年房地产行业走势，并于2008年第四季度开始积极扩张，以较低的价格获取了大量土地储备，其动作比绝大多数同行提前了至少三个季度。目前，集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店，在建项目超过30个，覆盖全国50多个城市。
    其次，支撑万达所向披靡的是其对日益成熟的“订单商业模式”驾轻就熟，解决了商业地产开发企业首要头疼的招商问题。与数百家商业企业结成战略联盟，使得万达在项目完工后能快速开业，而不存在闲置难题。
    但业内人士担忧，以万达目前追求速度和规模的战略，不得不牺牲两样东西：一是利润最大化，短期内，租金回报率始终将是万达不得不面对的问题；二是在求快过程，人才已成为其扩张最大瓶颈，如果人才储备不能及时跟上，万达的创新、复杂、有特色的产品复制将受到极大制约。