一线城市成交量劲减七成
二手房市场坠入冰河期

■中国房地产报  记者 刘阳 北京报道

    2009年二手房成交神话刚刚上演完毕，2010年初即进入急冻期。
    近日，据北京中原地产三级市场研究部根据北京市房地产交易管理网数据统计显示：2010年1月上半月，北京二手房市场显现了明显的寒冬气氛，住宅成交量仅为5248套，虽然依然超过了2009年1月同期的5212套，但相比12月上半月下跌幅度达到了73.6%。
    无独有偶，深圳二手房成交猛降7成，上海一二手房成交量均大幅度减少，广州13日～18日二手房周成交量下滑近三成……除一线城市外，青岛、济南、郑州等二线城市二手房成交量也出现不同程度的下跌。
    上海易居中国综合研究部部长杨红旭表示，目前市场观望情绪正在蔓延，二手住宅交易陷入僵局。“就成交量而言，一季度会迅速萎缩已成定局，这其中有一季度本身就是一个淡季的因素。但受到政策调控影响，到了二季度成交量将会继续萎缩。尤其进入二季度后，一线城市成交量下滑幅度将会更大。”他说。
    至此，全国二手房市场进入一段“冰河时期”。

博弈再现

    “我已经好久没开单了。”1月20日下午，在门店门口百无聊赖抽烟的北京朝阳区链家某门店经纪人段军对记者感慨，“之前生意好时，我们店40多个业务员几乎平均每天都要带一人看房，现在要三四天才能带人看一次，最后还不一定能不能成交。”段对着没有顾客上门的清冷店内望而兴叹。
    而周边其他中介门店生意也基本不好，在记者走访的多个中介公司，门店销售人员告诉记者，现在很多购房者“都只看不买”。“我们门店最近的成交量比之前下降了近25%。”恒洋地产经纪公司某门店经纪人刘坤向记者表示。
    房主扛着不降、购房者只看不买的买卖双方博弈再度出现。
    中原地产门店经理王先生介绍，一位业主在去年12月中旬时报价，120平方米报价255万元，当时这个价格先后三拨看房客户都觉得偏高，该房一直没有脱手。元旦期间，又有客户去看该业主的房产，客户很有诚意购买，但业主说他能承受的范围也就是降2万~3万元，并表示对市场的未来走势看好，不会再接受议价，交易再次失败。
    记者了解到，1月以来，二手房的报价虽未继续大幅上涨，但也未出现回落的迹象。以北京望京区域为例，二手房均价较去年12月的每平方米18000元左右涨至18500~20000元。
    “都在观望，我们的日子就不好过了。”段军表示，随着去年年末成交高潮的过去，新政策的影响凸显，房东、购房人双双陷入观望。而迫于不菲的税费压力，房东要么转嫁到房屋总价中，报出高价；要么转售为租，继续观望行情。
    据记者了解，面对房东惜售状况，上海多家中介纷纷开出优惠条件：免收卖方中介费，以省掉1%的中介费为条件吸引房东撒手。
    而在深圳，许多中介商也开始集体躁动，中原、世联、世华、美联等深圳知名代理商店铺门口清一色站着销售人员，在过往的人群中招揽顾客，而这一现象在深圳已消失多年。在北京，许多中介公司一改去年“中介费一分不打折”的态度，也开始推出相应的打折措施。
    而相比较成交量，租金回报率也再创新低。据了解，1月上半月京、沪、穗、深、津五大城市中仅有广州租金回报率超过3%，其他城市均不足3%。天津租金回报率首次跌破3%至2.99%，在五大城市中成为第四个租金回报率不足3%的城市。
    “购房者变身租客从2009年12月就已经有了。”中原地产市场研究部相关人士表示，在2009年末准购房者着急看房时，有些人取消了继续租房计划，如今在房地产调控政策影响下，这些人进入观望状态，又转回租房的路径。
    统计数据显示，1月以来，房屋租赁需求量比12月同期上涨了12.6%。

拐点浮现

    自去年12月起，政府开始陆续出台各项政策抑制房价，重点是打压投资投机性需求。一系列房地产调控政策出台后，二手房市场的拐点似乎已经来临，二手房成交也从火爆期进入冰河期。
    从2009年12月9日国务院常务会议调整个人住房转让营业税免征时限，到1月10日国务院发布“国十一条”，短短33天内，中央5次出手调控楼市，政策的密集度空前。
    “虽然政策的执行效果有待市场确认，对于2010年市场具体举措政策也并未明示，但是对于购房者来说在如此高价的情况下，政策给了观望的理由，再加上急于成交的需求基本已在上一年年底完成，当前需求对市场拿捏不准，推迟入市的意愿也就更强。”链家地产市场分析师张月说。
    “同时，去年12月疯狂的成交也透支了需求，导致市场疲软。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示，对于北京的市场来说，去年12月二手房成交量达到了恐怖的41743套，这一成交量明显是受到了政策末班车的影响，使得很多不着急买房的为了避免新政策而提前交易。
    而在记者的采访中，众多专家均表示，“营业税征免年限恢复至5年”是对二手房市场影响最显著的政策，效果远远超过了“国十一条”中的二套房贷政策。
    去年12月，北京的二手房市场在恐慌性交易支撑下高位大涨，继去年11月份网签量突破3万套后，12月的北京二手房市场网签量达到了39264套，相比11月上涨约25%，全年的二手房住宅网签量突破26万套。
    我爱我家、中原地产等公司预计，除去中介囤压的房源，二手住宅实际过户量在20万套左右，比2006~2008年的成交总和还多出一成以上。
    美联物业市场研究部总监张大伟也表示，去年底飙升的成交量和恐慌性需求占比较高有很大的关联，该公司内部统计的恐慌性提前购房比例达到了25%。但是从去年12月23日政策明朗后，市场开始趋冷，效果显著。
    而目前在二手房市场上，业主普遍加价5%以上，以此转嫁新政实施后的税收负担。业内人士预测，今年1月可能成为2009年3月以来最淡的“淡季”，新房的供应量和成交量将锐减至80万平方米左右。
    中原地产市场部相关人士表示，如今二手房市场为避税、冷冻交易盛行。目前市场上有很多房源：普通住宅为了躲避差额营业税，非普通住宅为了躲避全额营业税，选择了先签合同，等房本过5年再过户，主要集中在房本已经超过4年但是未满5年的比较多，为了节省几万税费，买卖双方签署协议延后过户。
    而中原地产三级市场部相关负责人预计，随着新政实施，原本的“免税房”、“优惠房”多不复存在，而涉税较多的高端房源将率先在2010年初出现明显的价格调整。

各地市场传真

天津：量跌价升
    据天津市国土房管局的统计数据，2009年12月28日至2010年1月3日，包括了元旦假期3天，天津二手房共成交2305套，成交面积20.9万平方米，环比下降了37.3%；成交均价为每平方米6150元，环比上涨了0.3%。尽管有“末班车”效应在起作用，但交易数量急速下降的趋势已有端倪。新年第一周的1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面积6.6万平方米，环比下降了68.5%；成交均价为每平方米6630元，环比上涨了7.8%。从数据上看，量跌价升的态势符合二手楼市受政策影响的规律。

青岛：成交量骤减逾五成
    进入1月，青岛二手房市场交易量骤跌，较之去年12月份减少了5成以上。业内人士预测，随着国家加大对楼市的调控力度，密集出台的房地产调控新政，使房价仍坚挺的二手房市场开始进入“冬眠期”，预计这种冷清局面将持续到今年的4月份，在此期间，二手房市场或进入新的价格调整期。

济南：二手房成交量缩水一半
    自去年12月起，政府陆续出台各项政策抑制房价，重点是打压投资投机性需求。据悉，新政策执行以来，济南市二手房市场成交量由去年12月的日均200套降至不足100套。业内人士分析，目前购房者观望情绪逐步开始蔓延，二手房市场已陷入僵局，预计未来一段时间内成交量仍将继续走低。

郑州：二手房价格开始松动
    自1月份以来，由于商品房房价仍处于高位，但国家宏观调控政策却直指楼市投机，目前郑州市二手房房源挂牌量增加明显，看房者多买房者少，成交量下滑明显。据悉，伴随着国家“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年”的政策出台，郑州1月份前半月二手房的成交量远低于去年11~12月份的成交量，二手房价格也开始出现松动。