海南房价飙风的启示

■中国房地产报  章林晓

    随着海南房地产市场的火热，舆论对海南的关注也炽热起来。特别是1月15日海南召开全省推进国际旅游岛建设动员大会，省委书记卫留成在这个“透明大会”上宣布“两个暂停”之后，海南更是成了舆论关注的焦点。
    “为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目，海南省将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。”1月16日，我读到了某权威媒体通过手机短信方式发布的这则短讯。实际上，这种暂停只是在今年3月之前，也就是海南国际旅游岛建设总规正式获得国家审批前。
    而据《广州日报》1月19日报道，自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。开发商纷纷捂盘惜售。
    从海南多个城市房价的反应看，“两个暂停”遏止炒作的目的似乎并没有达到，以至有媒体因此说“上百开发商角逐海南，暂停土地供应饮鸩止渴”。或许正是基于这个原因，在1月18日的国际旅游岛建设环境卫生综合整治动员大会上，海南省委常委、三亚市委书记江泽林表示，统计部门要及时介入，准确公布三亚的房地产价格，避免不必要的误解。
    然而，海南房价在“两个暂停”宣布后的进一步飙升，却是不争的事实。不过，这并不意味着海南“两个暂停”决定有何不妥，恰恰相反，这说明海南在应对投机炒作方面出手还是快的。
    我曾指出，有鉴于房地产在短期内供应相对稳定，需求变化相对迅速，价格在短期内容易暴涨暴跌的特点，在房地产调控时，短期应该侧重于需求的调控，而长期则应注重供应的合理调节。
    不论是海南全省“透明大会”的“两个暂停”，还是此前一日海南省国土环境资源厅专题会议的部署，海南房地产政策调控的指向，都是针对土地供应层面的，这对当前短期房价涨跌自然无能为力。
    有人说，海南暂停土地供应只会让炒作更疯狂。然而，问题的关键是，如果海南不实行“两个暂停”，海内外热钱对海南的房地产炒作就不疯狂了？
    1月19日，上海市政府门户网站“中国上海”有一则消息说，由于近期众多投资客和游客前往当地看房、旅游，海南酒店房源变得十分紧张。去年春节期间最高8000元左右的三亚亚龙湾五星酒店房价，今年已飙升至万元以上，仅一晚酒店房价就超过了出境海岛游的价格。
    亚龙湾酒店房价的飙升，源自于游客数量的飙升；同样道理，海南房地产价格的飙升，亦源自于房地产需求量的大增。这个房地产需求量的大增，既有海南国际旅游岛建设获批后辐射力增大而相应的正常增加，也有海内外投机资金看准时机追逐利润而来的异常增加。
    在这种情况下，如果不采取断然措施，上世纪90年代海南失控土地供应、最终随处可见烂尾楼的情景，就很有可能再次上演。暂停不是目的，目的是为今后的有序推进。海南显然已汲取上个世纪的惨痛教训。
    当然，也应清醒看到，“两个暂停”只是为今后合理的土地供应作伏笔的，海南当前也很有必要动用梯度税收的方法，来应对汹涌而来的海内外热钱。梯度税收对投机有精确的识别能力，而海南有特殊的立法权，拥有这方面的便利。