落寞的松江新城

■中国房地产报  记者 邱桂奇 上海报道

    傍晚5点，上海松江新城的泰晤士小镇几乎看不到行人，商业街上也只有几家房产中介的灯还亮着。沿街走下去，遇到最多的就是一对对情侣在小镇上拍婚纱照。“这里下午5点下班算晚的了，4点半以后就没什么人，这段时间天气冷，就更加冷清，拍婚纱的也没几对。”一位泰晤士小镇的保安说。
    泰晤士小镇的惨淡经营可以说是松江新城的一个缩影。此前，上海市曾明确提出，上海发展要贯彻“中心城区体现繁荣繁华，郊区体现实力水平”的思路，在“十五”期间，上海要重点建设“一城九镇”。当时，松江新城作为其中的建设重点，整个新城建设计划在2005年全面建成。按照当初的规划，松江区应成为一座与上海国际大都市相呼应、具有中等规模的现代化新型城市。
    然而，几年后的今天，松江新城除了9号线地铁沿线发展较快以外，松江新城的西城区和老城区目前发展都远不如预期。

新城建设：未完成的任务

    在早期的松江新城规划中，分成四大块建设：一是大学城，占地约6平方公里，共7所大学，目前已建成，并交付使用；二是中央商务区，启动较早，已完成；三是轨道交通区域，近2平方公里，正在紧锣密鼓地建设中；四是以泰晤士小镇为代表的占地近7平方公里的一个较为高档的国际社区。其他配套设施，诸如法院、检察院、学校、医院等公共机构，超市、大卖场、酒店等均已投入使用。
    为了松江新城的建设，在松江区政府的大力推动下，先后建立了松江新城建设发展有限公司、方松建设投资有限公司、松江大学城建设发展有限公司、松江轨道交通有限公司、方松街道等开发实体和社区管理机构，分别负责松江四个区域的建设。
    “到目前为止，所有的建设都比原来的规划要推后，除了松江新城建设发展公司和松江轨道交通有限公司发展比较快以外，其他的在发展过程中均面临不同程度的问题。特别是松江老城区的建设，进展缓慢，各种配套设施都没有跟上，为此政府还成立了老城区改造指挥部，但也收效甚微。”一位接近松江规划和土地管理局的人士对记者说。
    仔细研究松江新城的规划可以看出，松江新城是以沪杭高速公路为发展轴，将城区分为南北两片，北片城区用地面积约43.1平方公里，规划人口43万，城区主要发展行政文化、商业金融、教育科研和居住等；南片城区以松江老城为基础，用地面积约20.3平方公里，人口规模为17万，城区的主体功能为传统的商业服务、文化旅游和居住。
    “如此的产业功能规划存在不合理性，影响新城区房地产市场发展。一方面，新城定位较高对位于其东北部的工业区辐射力不强；另一方面，新城商业开发落后，而一直以来工业在松江占据重要位置，第三产业严重滞后，这些都造成新城缺乏有力的产业支撑，奇缺的人气使松江新城在某种程度上面临着空城的危险。”万科集团智囊团顾问、上海锦坤文化传播公司董事总经理石章强如此评价。
    实际上，松江新城住宅楼大部分是在2005年至2006年间建成的，建成以后均价在每平方米3000元左右，但却一直无人问津。
    直到地铁9号线通车以后，沿线的房产开始领涨，涨幅基本上都实现翻番。但在离地铁2~3公里左右的房子空置率极高。而松江的大部分开发商房子是在2009年下半年开始才解套的，其中包括地铁沿线的三湘世纪、保利西子湾、星辰园、御上海等楼盘。

改造进行时：
与旧城改造联动

    业内人士认为，松江新城不够便利的交通和严重缺乏的商业配套是影响其发展的重要因素。目前除了地铁9号线通到新城区以外，老城区和西城区交通仍然极为不便。另一方面，在大量住宅楼盘不断建成的同时，周边商业配套设施却无法及时跟上，商业地产开发严重滞后，导致该地区缺乏最基本的生活设施与休闲设施，无法及时形成完善的商业体系，大大削弱了楼盘的去库存化能力。
    “这也体现出松江新城建设中存在‘重开发，轻配套’问题，房地产开发时序没有和城市发展紧密相连，只是依市开发，两者缺乏联动性和协调性。”石章强说，“没有需求，没有产业支持，仅仅依靠良好的规划概念，是不能形成对一个地区发展的动力。”
    为了改变这一现状，松江新城已经开始进行策略调整。松江新城建设发展有限公司负责新城规划设计的张商辂表示，现在的规划与原来“一城九镇”的规划差别不大，只是在原来的基础上根据实际情况进行调整。但老城区的建设目前仍存在难题，最重要的就是缺乏资金。
        一位不愿透露姓名的上海公务员告诉记者，按照最初的构想，“一城九镇”的建设是与城市的旧区改造形成一个联动的关系。就目前而言，“一城九镇”土地与中心城旧区改造地块的土地使用费依旧相差2~7倍。因此，现在松江新城仍可以利用两地悬殊的土地级差，联动开发中心城区旧改地块和“一城九镇”新区地块，一方面可平抑旧区土地开发成本，另一方面可推动“一城九镇”的开发建设，达到双赢目的。