购物中心：供求失衡之痛

■中国房地产报  刘关/文

    迈入新年，购物中心领域的气象却没有丝毫新意。
    在日前于北京举办的“2010中国地产新视角商业地产高峰论坛”上，当购物中心业主与商家同坐一席时，招商难题被再次提及。
    中国不动产研究中心提供给本报的《2010年商业地产新趋势报告》显示，2009年，商业地产的表现不尽理想，在一线城市处于激烈竞争态势的部分新入市购物中心发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境。
    在过去的一年，“入住率”关乎购物中心的生死命脉。“低入住率”如同挥散不去的阴霾笼罩在每个想要在商业地产领域有所作为的开发商面前。
    而大量的供应正是催生招商难题的根本。据第一太平戴维斯最新报告显示，2009年，在北京，尽管新增购物中心供应比2008年减少一半，仅为39万平方米，但中心区域购物中心首层租金依然同比下调5.2%，已至720元/平方米/月。
    在供大于求的背景下，租金下滑的趋势短时间内难以改观。
    “在2009年第四季度，约19.5万平方米的新增供给进入市场，这些新项目会推高整体市场的空置率，同时很多零售商会利用大量潜在新增供应的市场机会，加大与业主方的谈判筹码，预计下一季度市场平均租金将进一步下滑。”仲量联行华北区商铺部总经理张志贤在接受本报采访时表示，更为重要的是，2010年将会有88万平方米的新增面积进入市场，市场依然会面临新增供给所带来的压力。
    而据第一太平戴维斯预测， 2010 ~2011年，在北京，将会有超过250万平方米的项目计划入市，平均入住率下降的趋势难以避免。
    显然，简单的数字背后是不可简单看待的惨淡生意。值得注意的还有，在供应量大的一线城市，“成熟商圈内购物中心租金上扬，新开商圈购物中心租金下滑”的趋势正越发明显。
    而第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司商铺部董事沈莉玲说，“购物中心一直有一个‘见光死’魔咒，很多业主方怕开业时给众人留下人气差的刻板印象。一般会把商户累计到60%或者以上才会开店。”
    一边是必须要耐心面对的“养商期”，一边是难以提升的入住率以及人气。在供大于求的大肆扩张后，购物中心若仍然延续以往靠天吃饭、一味等待注定的传统策略显然不是好办法。
    策略一就是转变，即抛开以往过高的预期，重新寻找合适的购物中心定位，而不是盲目地瞄准“中高端”市场。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利就对本报表示，那些贴上“地标”名称的城市综合体未必是未来购物中心的主流模式，开发商更应该关注的是广泛影响到老百姓日常生活次区域型购物中心。
    策略二则是处理好与商铺的关系。在迅速经历了地产周期性发展后，购物中心与零售商铺的伙伴关系正在明晰，两者必须在动荡的周期中同甘共苦。因此，抛开含蓄的中国式交流方式，招商的时候多沟通，运营的时候多坦诚相见，将成为众多购物中心顺利渡过“养商期”的必经之路。