2009年全国住宅市场分析

    2009年，住宅市场表现惹眼。从年初的成交低迷到年末的成交火爆，楼市经历了过山车一样的急剧变化，在2009年实现了“V型”反转。如今，系统地分析过去一年国内住宅市场的总体情况和成交特点，对于把脉未来房地产市场的走势或许有所参考和帮助。

■中国房地产报  蒋尚礼/文

总体概述：政策由松转紧

    为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓局面，中央政府自2008年底采取了一系列宏观调控政策，财政政策从维持多年的稳健转向积极，并实施“适度宽松”的货币政策扩大信贷规模，在经济上采取4万亿元投资措施来扩大基建，拉动内需增长，实施增值税全面转型以减轻企业负担。
    此系列政策除了对经济的刺激作用外，适度宽松的货币政策和积极的财政政策也大大改善了房地产市场发展的环境，包括对五次降息以及四次下调存款准备金率、购买普通住房实行7折利率优惠、二手房交易营业税征免年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例最低降至20%。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下，一方面信贷投放量的增加缓解了开发企业的融资压力，另一方面也大大降低了消费者的置业门槛，有效地释放了普通及改善型住房需求。
    在一系列政策的大力扶持及推动下，2009年下半年国内经济开始复苏，预计经济增长可实现全年8%的增长目标，CPI也结束了连续9个月的下降11月转为上升。
    房地产市场在系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现历史以来的最大成交量。
    在市场进入快速飙升的趋势下，2009年年末，政府适时发挥对市场的调控作用，根据楼市新形势着力提高政策的针对性和灵活性。
    首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布“国四条”遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给并继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税征免年限恢复至5年。
    一系列密集出台的政策一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门槛，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。
    虽然该系列政策尚未对楼市造成实质上的影响，但可以预见政府已表明对楼市调控的态度，将不会放任投资投机炒房行为及房价过快上涨，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房将是2010年楼市政策调控的大方向。

市场特征分析

    1. 一线城市土地价值体现充分，“地王”频出
    2009年土地市场随着整体经济的发展而变化，经历从年初经济走势不明朗、开发商对扩张较为谨慎、交易不活跃的局面，到年中后经济复苏，房地产市场快速发展，大大刺激了开发商对土地的需求，土地拍卖竞争激烈的过程。
    纵观全年，全国土地购置面积预计为3.1亿平方米，同比减少15.0％。随着下半年市场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积极扩张，大力储备土地，全国10大总价地王均集中在下半年，其活跃程度超过2007年。（详见表1）
    其中，广州亚运城项目地块成交总价达255亿元，成为2009年总价最高的地王，而上海新江湾城C6地块则以33147元/平方米的楼面地价成为2009年的单价地王。
    值得一提的是，2007年的地王多集中在二三线城市，而2009年地王则回归一线城市，一线城市的核心地块价值得到充分体现，成为众多开发商的争夺目标。
    根据对20大开发企业2009年拿地情况的统计，单在市场成交进入高峰期，土地交易开始活跃的二、三季度，此20大企业投入到一线城市的土地储备金占其总金额的45％，而在楼市高峰期的2007年三、四季度，其投入在一线城市的土地购置金额只有20％。而在2009年10大单价地王及总价地王中，各有7宗地块分布在一线城市，可见大型开发企业对一线城市的未来投资依然看好。
    2. 宽松的货币政策助推房价大幅攀升
    一系列的政策利好使2007年下半年到2008年压抑的刚性需求大量释放；同时宽松的货币政策助推货币流动性，使置业门槛大大降低，也助长了炒房行为；对通胀的普遍预期使房产成为投资渠道单一的受追捧产品。此外，实体经济复苏缓慢使部分投资资金转投楼市。
    综合上述原因，2009年房价被大幅推高，1~12月全国商品住宅成交均价预计达4518元/平方米，同比上涨达30％。而根据对北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、武汉、厦门及长沙10城市的房价进行统计，相比2008年，除武汉、厦门同比下跌外，其余城市均为上升趋势，全年升幅最大为天津，同比上涨18.4％，一线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显，二线城市除天津外其余涨幅则较缓。（详见表2）
    相比楼市高峰期2007年，各城市房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达87.4％，十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。大部分城市房价从2009年初低谷迅速反弹，部分幅度更达一倍。（详见表3）
    供应普遍紧缺，加上城市价值体现，中高端产品备受欢迎，成交活跃，令一线城市房价快速攀升。
    根据对一线城市每月成交前十名楼盘的成交结构作统计，中高端住宅占总成交量的41％，成交量接近一半，可见豪宅成交对房价的推动作用。
    3. 存量去化加速，供应缺口增大
    各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高，全年成交量预计达7.6亿平方米，同比增长36％，比2007年增长10％。（详见表4）
    其中，一线城市商品住宅成交总量将达4940万平方米，同比增长82%，当中上海增幅最大，达100%；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米，同比增长高达109％。（详见表5）
    虽然2009年全国住宅市场成交放量，但房地产开发投资及商品住宅开发投资增长率仍低于2004~2008年的平均增幅，全年房地产开发投资预计有3.6万亿元，同比增长18％，商品住宅开发投资预计2.6万亿元，同比增长18％。
    此外，开发企业开发意愿的降低，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。
    在对一线城市及成都、武汉、厦门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中，除武汉供需比为1.11外，其余城市供需比均小于1，而这些城市的总供需比只有0.69。
    对于2006年以来积压的库存，一线城市在2009年去库存化明显加快，除深圳仍需3个月的消化周期外，北京、上海和广州均已出清；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳的库存只有长沙出清，其余仍需1~7个月的消化期。可见，一线城市的供应缺口明显较大。
    4. 开发商现金流从短缺转向充沛
    房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开发企业的负债率大幅降低，30大上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305％，从2009年初到年末，大部分开发企业已扭转现金流紧缺局面。
    2009年，信贷支持使开发商1~11月获国内贷款达8994亿元，而居民购房热情的空前高涨，带动1~11月个人按揭贷款总值及其增速均成为1998年住房改革以来最高，达7009亿元，同比增长130％。
    1~11月开发企业直接从银行系统获得的信贷支持占开发资金总量的33％，而此比例在2008年为28％，可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。

2010年市场展望

    1. 房价平稳运行，成交量将回落
    由于2009年房价已上升至高位，部分城市特别是一二线城市房价已触及普通购房者的承受上限，2010年，房价上涨的空间较有限。但供应紧缺的局面，决定了房价难短期内大幅回落，预计2010年整体房价将在现有水平平稳运行，部分2009年上涨过快的城市将会适度回调。
    同时，宽松的信贷政策及系列优惠政策使大量的刚性需求已在2009年释放，预计高企的房价将挤压部分刚性需求。而随着政府调控政策的出台，宽松的信贷环境将适度收紧，投资、投机性需求将被抑制，因此，预计2010年整体成交量将有所回落，但回落幅度不会很大。
    2. 整体市场供应略有增长，一线城市仍存缺口
    随着宏观经济环境的好转，2010年房地产开发投资增幅将较2009年提高，加上2009年底政府对捂盘、囤地行为的大力打击，预计2010年商品住宅的新开工面积将较去年增加。
    但不可忽视的是，项目从建设到推出市场最快需一年的周期，预计供应高峰期将推迟至2011年。
    经对历年商品住宅的新开工面积及批准预售面积的分析，预计2010年全国商品住宅新增供应量将达9.0亿平方米，相比2009年的成交量，整体市场有望达到供求平衡。
    但一线城市由于库存去化较快，去年新开工面积总量预计只有3900万平方米，同比减少17％，2010年将仍存在800万平方米的供应缺口。
    3. 经济好转，政府将加强楼市调控以保持市场稳定
    随着2009年房地产市场的白热化，预计2010年中央将视整体市场环境不断完善调控措施，其中最值得关注的是信贷政策。
    近日，国务院发布2010年“国11条”已明确二套房贷首付不得低于40％，同时上调银行存款准备金，可见政府已在今年开局发出了收紧信贷的信号， 2010年对开发商的信贷也将收紧。
    此外，政府仍会继续打击捂盘、囤地行为，以加大市场供给。
    总之，根据有保有压、抑制投机性购房、鼓励自住和改善型购房的调控大方向，2010年楼市调控政策将呈现更大的差异化，在经济转好的宏观环境下，着力保持房地产市场稳定发展。
    （作者系DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务部主管）