地王寻解套

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    一个新“地王”的出世，同时意味着一个老“地王”的解套，这出“戏”在2009年的土地市场上演绎得淋漓尽致。从2010年新年初始的土地市场看，企业的拿地态势依旧积极，出现了多轮争抢局面。
    然而2010年的多种“不确定”，让这种新“地王”刷新老“地王”的最简单的解套方法，也蒙上了不确定的阴影。于是，一些潜在的解套术渐渐地浮出了水面。近日，北京广渠路15号地的申请调规就被认为是“地王”解套术的一种。
    冀望高价拿地后坐等土地升值或者意图通过调整规划而改变土地价值，这样的“地王”解套术还能否如愿实现？

企业拿地依然积极

    虽然2009年的地价和房价竞相攀升，促使相关政府部门在2009年岁末和2010年开年之际出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，但在土地市场上似乎并没有掀起“风雨”，企业拿地依然积极。
    1月8日，万科经过222轮竞拍击败雅戈尔，以8.59亿元获得了宁波鄞州区集仕港镇董家桥村2号居住地块，折合楼面价约5008元/平方米。
    1月13日，在大连市内四区11宗土地的出让上，竞争同样激烈。特别是在规划总面积约114500平方米的石门山地块的竞买中，中海和万科经过90轮、282次加价，最终中海地产以超出起拍价38340万元成功摘得。
    1月14日下午，中国民航信息网络股份有限公司经过201轮现场竞价，以19.1亿元将北京顺义区一处多功能地块揽入怀中，溢价率高达372%。
    此外，北京金隅、中粮、中华企业、新鸿基、嘉华国际、越秀地产、顺发恒业、苏宁环球等新年伊始都有积极的拿地动作。
    同时，越秀城建地产副总经理黄维纲透露：“今年我们还会继续加大拿地的力度，只要有适合的地块我们都会考虑拿地。”黄维纲表示，越秀城建除了在广州拿下众多地块外，还在中山、烟台等城市储备了100万平方米住宅用地，未来公司还将到华东、环渤海、四川成都等地区寻找拿地开发的机会。
    滨江集团董事长戚金兴表示，2010年滨江将继续实施快速扩张计划，拿地目标直指110亿元。
    “开发商在拿地上还是会很积极。因为高价拿地的开发商已经尝到了甜头，他们在2010年还会拿。”华业地产副总经理、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析，“历届北京的‘地王’没有一个是拿错了的，都是非常成功的项目。我觉得2010年也会如此，房价的涨幅还会比较大，虽然不会像2009年这么高。”中原地产分析师吴维娜也指出：“开发商并没有停止疯狂掠地的步伐。”
    据中原土地监测系统数据显示，2010年第一周，12个监测城市中有5个城市推出居住用地51幅，共计528公顷。且交易依然火爆，10个城市成交地块80幅，计560公顷，其中住宅用地46幅，计328公顷。
    对于缘何在政府的频繁调控下，开发商依然保持着积极拿地的态势，业内人士分析，对于收紧房地产政策，很多地方政府并不情愿。目前的土地政策并不能真正从体制上抑制地方政府的趋利行为，其对房地产泡沫的挤出作用未必能达到预期结果。因此，专家预计，2010年，新“地王”还将会如雨后春笋般亮相。

解套趋难 拿地应谨慎

    虽然开发商拿地的积极态势还在继续，甚至“地王”的纪录随时都会被刷新，但业内人士认为，在当前中央对土地和楼市的宏观调控力度逐渐加大的情况下，2009年高价拿地的部分“地王”还是面临着一定的风险，包括坐等土地升值或意欲通过此前惯用的调整规划来解套已经趋难。
    “在对2010年市场难现2009年疯狂的基本判断下，开发商之所以迎难而上，是因为依然看好2010年调整后的市场走势，赌的是两三年甚至更长时间内的行情。”恒盛地产控股有限公司总裁程立雄日前表示。
    但业内人士预计，从目前宏观调控对于高房价上涨速度的遏制态势来看，在规定的开发周期内，房价能否达到当初拿地时设定的高预期，前景并不明朗。
    中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员、中国城市经济学会副会长杨重光分析，2009年部分“地王”的前景不一定看好。
    “因为2009年是特殊的一年，国家加大了投资力度，老百姓也存在着恐慌性购房的成分，在这种情况下，2009年的房价是很特殊的，涨得太快，涨得太高；今后房价虽然整体上还会涨，但涨幅不会大，有些‘地王’就很难保险了。”杨重光表示。
    中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一也提醒开发商：“企业要更加理性，今年的形势复杂，要有判断的能力，尤其是‘地王’的问题。地王是无可奈何的，因为竞争激烈，但是企业对于‘地王’一般来说不要去争夺，如果土地的招拍挂制度完善了，拿了‘地王’也会难以维系。”
    而对于目前业界比较关注的先拿地后改规来提升土地价值的地王解套手段，业内人士表示，虽然在部分二三线城市依然存在，但由于中央调控的趋严，目前的土地出让合同已经更加细化，想在高价拿地后再改规已经不太容易。
    同时，记者注意到，日前的“国11条”明确指出2010年要严格土地出让合同签订内容。据了解，目前在部分热点城市的土地出让合同甚至土地出让公告中，对地块的开竣工日期、相应的公共设施配套甚至未来的商业配套的经营模式都做了详细的规划和规定。
    “现在国土部在土地出让的把关上很严，不仅出让合同要备案，所有文件包括图纸都要拍照片存档，想在后期做手脚很难。”某城市国土部门的负责人告诉记者，“其实地方国土部门是反对调整容积率的，看起来是土地利用价值提高了，但实际上会影响项目的宜居品质，包括采光、通风等。”
    但北京某房企的负责人表示，虽然在当前的宏观调控下，地王解套越来越难，但“高价拿地的企业各有各的路数，各有各的打法，其实对于政策的变化企业在拿地的时候就已经考虑到了，因为中国的房地产市场历来就是政策市”。