市场谋变 房企忙于“傍大款”

■中国房地产报  张晓赫/文

    142只地产股（按大智慧软件分类）全部低开，地产板块指数低开2.54%，半小时内跌幅仍超过2%。
    1月13日，沪深两地的资本市场上，整个地产股几乎全军沉沧。自去年12月中旬以来，经过多日的利空积压，压倒地产股这头大象的最后一根稻草，则是12日晚间19时央行悄悄挂出的存款准备金率上调通知。
    之所以称其为最后一根稻草，是因为其在众券商的分析中已经预示了一个更加利空的趋势到来。银河证券房地产行业分析师丁文表示，“存款准备金率的提前上调，已经释放了信贷紧缩来临的信号，由此市场对后续加息的预期也将提前，进而也会加重部分购房者的观望情绪，从而使市场需求下滑。”
    在这种严重利空情绪下，根据当天监测软件的资金流向监控，地产板块资金净流出13.9亿元。
    藉着2009年“地产年报无雷区”的号召力，地产股能否吸引基金抄底超配，在中银国际地产行业分析师看来并无多少胜算。“现在仍然处于政策效果观测期，难说利空出尽。”
    事实上，对于地产股而言，不仅有着存款准备金率上调的政策，此前国家政策导向上也明确表示对房地产的调控意向。去年12月中旬以来，在二手房交易营业税、二套房贷、物业税传闻等多项利空下，地产股已持续下探，因此在政策压力之下，地产股短期也不具备上涨基础。
    从去年8月大盘向上调整开始，地产股走势也远远落后于同期大盘。非但如此，以招商地产、万通地产等拟融资企业的相继破发为代表，再融资房企更是集体破发。
    更糟糕的是，证监会与国土资源部联手对拟融资房企的风险排查中，再融资大门也被证监会暂时关闭。如何打开门禁，破发股如何顺利完成融资增发，更值得这些企业慎重考虑。
    2009年楼市大卖所带来的华丽报表，以及充裕的现金流，都丝毫不能解决上述问题。现实状况是，造成地产股多方利空的宏观政策环境依然没有改变。在天相投顾地产研究小组看来，目前仅处于政策调控的观察期。“一方面一些已经执行的政策，如二套房贷、银行资本金充足率等还没有进一步的细则，另一方面，如果快速上涨的房价未能抑制，还会有进一步严厉的调控措施出台。”
    在这种状况下，就算有2009年的结算支撑今年的业绩，但今年的销售将不复辉煌也已成可预见的事实。如何改变未来有可能的进一步信贷紧缩、资本市场再融资关闸、销售下降带来的企业经营风险？
    丁文认为一些房企已经开始思考并找到了一定成效上的解决方案——那就是傍大款。而这个大款，或为国企、或为金融机构。“或者能很快地提高抵御政策风险能力，或者能为自身带来更稳定的长期融资渠道，这些相互傍大款的合作是一条终南捷径。”
    上周最显著的案例来自于中国人寿入主远洋地产。在保险资金投资不动产开闸前夕，远洋地产“去中化，迎人寿”的举动，备受市场关注。保险资金投资不动产近在旦夕，两者的合作也将打开一个险资投资新路径。一位长期跟踪远洋地产的市场人士表示：“远洋地产自20 世纪90 年代初以来就已经是一家运营顺畅的地产公司，中国人寿在远洋地产的管理角色应该是被动的。” 而这也一定程度上意味着，对于远洋地产来说，在不丧失原有经营体制的情况下，得到的将是险资持久稳定的投入。
    除了拉拢险资补充储备资金外，拉拢不同区域公司均衡两家风险，补己之短，也成为一种趋势。上周，招商地产与云南城投正式联姻，这种全国性企业与地方平台的合作，更被认为是一种优势互补。“在节省更多时间及财务成本的同时，招商地产可以藉云南城投进入昆明的房地产市场，而云南城投也可借招商地产的运营实力在项目开发、市场拓展等方面获得更多的支持。”上述天相投顾分析师表示在招商地产之外，云南城投目前已经拓展了多家战略合作者。
    当然，也有不成功的合作案例，上周，随着北京城建宣布转让持有的全部合作项目公司股权给绿城中国，两家公司的蜜月也宣告结束。分手原因则是双方就合作项目的规划出现严重分歧，以至于无法取得进展。“两家的合作渊源可以追溯到2004年，中间磨合了好几年。”有市场人士认为，企业间的合作与整合，无论是国企还是民企，无论合作时间长短，有效合作，创造的不仅仅是双赢，而分手的结果也并不代表完全失利。