红星美凯龙城市综合地产天津首航

■中国房地产报  记者 万小强 天津报道

    2009年12月29日，位于天津津滨大道的红星国际广场举行了奠基仪式。天津市副市长任学锋，天津市政府副秘书长李培生、天津市河东区区委书记张建星、天津市河东区政府区长王福山参加了奠基仪式。
    该项目是由上海红星美凯龙企业管理有限公司与天津劝业场(集团)股份有限公司共同投资兴建的大型城市综合体，是天津市首批20个重点服务业项目之一。
    据了解，红星国际广场位于天津市河东区，紧邻津滨大道，与规划中的4、5号地铁线交汇。该项目总占地300余亩,总建筑规模约91万平方米，总造价约100亿元。
    项目按照HOPSCA的规划理念，由两大巨型MALL、两条商业休闲步行街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合型物业组成。致力于打造时尚、休闲的生活方式，成为国际品质、高尚生活的商务新地标。
    在该项目中，总规模达18万平方米的家居MALL将有近千家国际、国内著名的家具建材品牌入驻，引导天津消费者品质生活、绿色居住的健康居家理念。由英国思邦、意大利LAVA与五合国际等精心设计的15万平方米百货Shopping Mall，将集购物、休闲、娱乐、美食等功能于一体，其业态将定位于中高端品牌，提供差异化服务。
    有业内人士表示，红星国际广场以双MALL组合强势问津，从家居、百货购物到娱乐、休闲的复合商业，具有强大的商业影响力，将会带动周边商业、居住环境的改善和升级。
    红星美凯龙是中国著名家居连锁品牌，也因其多年“买地自建卖场”的家居MALL开发模式，而实际上成为国内重要的商业地产的开发商。此次红星美凯龙与天津劝业场合作开发体量高达91万平方米的城市综合体，已经不仅仅是一个家居卖场，而是一个包括了百货卖场、酒店、写字楼和公寓在内的大型综合体。其中仅公寓面积就达20万平方米。在红星商业广场的开工典礼上，我们注意到除了红星美凯龙集团董事长车建新之外，红星地产集团总裁谌俊宇也高调亮相，谌俊宇曾是重庆金科地产总裁，红星美凯龙将其招入麾下，可见进军地产业的决心。
    在本次红星国际广场的开工典礼之后，本报记者对红星美凯龙集团董事长车建新进行了专访。
    中国房地产报：红星美凯龙是一家家居连锁品牌，但我们看到红星美凯龙此次在天津高调打造一个体量91万平方米的城市综合体，这是不是红星美凯龙进军城市综合地产的一个亮相？请问红星美凯龙的战略版图上地产开发处于什么样的位置？
    车建新：此次进入天津开发这样一个城市综合体，对红星美凯龙来说是第一次。可以算是我们的一次战略升级，也可以说我们选择了天津的红星国际广场项目作为我们战略升级的首航。
    所谓战略升级就是红星美凯龙以前专注做家居MALL的商业地产，从天津红星国际广场这个项目开始，红星美凯龙不仅仅做家居，还要做百货MALL、酒店、5A级办公楼以及高档住宅的综合体。
    战略转型是指我们由单一的家居建材MALL到综合商业广场的战略转型。现在的红星国际广场是由家居MALL、建材MALL、5A级办公楼、宾馆、写字楼和高档公寓组成的一个HOPSCA的概念。
    由于中国的城市化进程在加快，我们企业在战略上是一定要做百货MALL的，如果不走这条路的话，我们的资产就不能升级，我们所在的这些地段的土地就浪费了。我们以前做家居MALL，也是采取买地自建卖场的模式，在满足我们的家居卖场需要的同时，我们也将部分面积进行出租。在红星美凯龙的利润结构当中，出租这一块占了相当大的部分。
    我们以前是做家居MALL，我们通常是选择郊区地段买地建卖场，这是家居MALL的产业特点所决定了的，而随着城市化的发展，我们发现我们以前选择的一些郊区地段已经变成了城区，周边已经有大量的居民，这样的地方已经可以做百货MALL了，如果我们还在做家居MALL，这就是一种浪费。而做城市综合体，也能够和红星美凯龙的家居MALL更好地融合。因此做百货MALL、做城市综合体就是我们的必然选择。
    我们做出这样的战略升级——做城市综合体，也是前前后后准备了3~5年的时间，用这段时间来思考。目前我们已经成熟了，现在我们拥有了房地产开发的团队，也有了百货Shopping Mall的团队，专业的团队已经建立起来了。综合体上有谌总，因为房地产在综合体方面也具有很重要的作用，谌总原来在房地产上做得非常好，此前在重庆的一家房产公司一直做总裁。在百货MALL上面现在也已经具备了中国一流的、最好的团队帮我们做，一定能够把城市综合体做好。
    我们做家居MALL上算是成功的，但是做城市综合体还是第一次。我们对商业是了解的，特别是对消费者是了解的，因为我们知道怎么样满足消费者的消费心理，我们知道消费者需要选更好的商品，既要好还要方便、价格低廉。所以说我们在商业运作上特别了解消费者。我们特别懂得营销，家居的营销或者说某些方面是超过百货商场的营销手段，百货商场可能在央视没怎么做过广告，但是家居商场都是在央视做广告的，所以营销方面经验比较丰富。
    与此同时，在这段时间里我们投入了巨大的成本来学习国外的百货Shopping Mall的开发模式，美国的、东南亚的、英国的我们都专门派人去学习，全世界100个百货MALL我们派人去参观学习过。我们有3~5年的考察和学习经验，有了成熟的房地产开发团队和百货运营团队。在这个基础上，我们现在选择天津河东区来开发城市综合体、百货MALL是水到渠成。
    最主要的一点也是给我们公司带来一个挑战，怎么样把中国的百货商业推向高潮、推向一次革命性的创新。原来我们做家居商场，没有做过建材商场，十年之前我们在常州用做家居的方法做了建材，这十年当中我们在建材上取得翻天覆地的变化，并且超过了“洋超市”，原来没有做过建材，十年当中超越了“洋超市”，使“洋超市”在中国主流地位上没有我们强。
    我们进入百货行业也有信心突破百货业Shopping Mall和体验式的购物、休闲、娱乐、观光，像这样的挑战应该是要后浪推前浪，我相信年轻人也一定能够做的比我们要更好。所以我们有信心把城市综合体做到最好。
    中国房地产报：红星美凯龙在城市综合地产方面今后在全国范围内还有什么样的布局？
    车建新：我们做城市综合体这是第一次，接下来将会在全国大量做城市综合体，2010年打算在全国做5个以上的城市综合体项目。我们在上海、成都都在拿地，但现在我们的重点还在天津。在产品方面，家居MALL和百货MALL将会成为红星美凯龙比翼双飞的两个主打产品。我们看到哪个地段适合做百货MALL的就做百货MALL，适合做家居MALL的就做家居MALL。
    中国房地产报：刚刚开工的红星国际广场和万达广场处在面对面的位置，二者之间必然存在一种竞争的关系，请问红星国际广场是采取什么样的差异化战略来应对这样的竞争？
    车建新：首先，我们和万达之间是一种互补和共同发展的关系，这是肯定的。
    第二我们在差异化上，万达招的品牌我们就不招，不可能两边都做。他们做万达影院，我们就做其他的影院。他们做万千百货，我们就招其他的百货。他们招肯德基，我们就招麦当劳。肯定是这样一种互补的关系，差异性的战略。