中银协叫停房贷“返点”背后

■中国房地产报  记者 刘关 北京报道

    1月13日上午，中国银行业协会发出《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识》（下称《自律共识》），要求各银行会员，从2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。
    “业内对于叫停‘返点’早有预期。只不过，这次中银协动作之快出乎意料。”中易安市场部总监、顾问业务部总经理徐东华向本报记者表示。
    按照中国银行业协会（即“中银协”）的解释，“返点”指的是部分地区银行金融机构为争取房贷业务竞相向中介机构支付的费用。
    1月14日，中银协相关负责人告诉本报，《自律共识》已陆续发送到中银协各会员单位。“其中包括会员银行的总行以及各地银行业协会。”
    从银行为了争夺业务竞相提高“返点”比例、到各家银行不堪重负进退维谷、再到中银协全国范围内叫停“返点”，银行在其中既是始作俑者，又是受害者。
    在同质化竞争和业务考核的压力下，自律公约能够维持多久，仍是未知数。

叫停的逻辑

    事实上，叫停“返点”潮流从2009年年中就开始由一些银行开始掀起，并相继演变为年末上海、浙江、天津等地银行协会推出或叫停或受到限制的自律公约。部分地区比如深圳等地，叫停公约出台已有一些时日。
    作为银行业的自律性组织，中银协出具自律要求与先前大连和深圳等城市的银行业协会于去年发布的一些系列自律公约不无关系。
    中银协相关负责人对本报表示，针对高“返点”问题，中银协于2009年11月展开调查，并先后召开了多省市银行业协会参加的座谈会，相关人员曾带队赴长三角地区实地调研，“在经过与会员单位5轮的沟通协调后”，最终出台了《自律共识》。
    房地产中介机构往往把商业银行的付费水平作为其选择合作银行的标准，从而导致商业银行竞相提高“返点”比例，引发房贷业务恶性竞争，扰乱了市场秩序。
    中银协认为，“高‘返点’抬高了银行经营成本，既损害了银行利益，同时也损害消费者利益。”
    而在“返点”的诱惑下，部分房产中介更是协助客户向贷款银行提供虚假材料，增加了银行房贷风险。
    在2009年，由于看重二手房个贷的巨大蛋糕，许多没有介入二手房贷款领域的银行，比如以往主攻新房贷款的中行、建行、工行等大型银行，凭借着网点和品牌优势，挤占了中小银行的空间。在此竞争态势下，部分股份制银行加大了对房产中介机构的争抢力度，其中“返点”就是重要途径之一。“恶性竞争在所难免。”一位不愿具名的业内人士为记者分析道。

博弈的背后

    “返点”由无到有，由少到多，继而演变为银行同业协会出面叫停，隐藏着银行与中介机构的博弈。
    据记者了解，“返点”的诞生源自银行抢占市场份额。“返点”的多少也由于市场行情的转变而产生波动。2008年底时楼市惨淡，为了达成考核目标，各银行对达到规模的中介机构采取了高额的奖励措施，有的银行“返点”比例甚至从0.5%提升至1.5%。
    “银行与中介公司合作，其实是利用中介公司强大且集中的客户资源，是另外一种有效且集中广告渠道费用的体现。相比较四大银行的实力，中小银行通过中介的渠道可以在比较少的广告投放的情况下，获取客户资源。”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍道。
    但在同质化竞争的前提下，此举打开了房贷交易的潘多拉魔盒。因为各家银行产品雷同，银行间争夺客户的唯一利器就是“返点”比例，这直接导致局势失控。一些想做得更大的银行，或者同一银行下不同支行，甚至同一支行下不同信贷员，都会为了份额逾越限度。部分中介机构在利益的诱导下，也有可能协助客户向贷款银行提供虚假材料，增加了银行房贷风险。
    “‘返点’行为如果没有一定限制，搞不好就会滑向‘商业贿赂’一边。”前述业内人士告诉记者。
    “对于我们这样的大型中介，多成交一套房子往往比‘返点’获利更为丰厚。因此，我们觉得，规范这一事情，对于我们来说是好事。如果规范到位，能够促进各家银行在服务领域多下苦功。”链家地产市场分析师张月表示，他们更看重与合作银行合作时的顺畅性以及提供的后续服务质量。
    “目前市场上相当一批房贷按揭中介都是以‘返点’作为主要甚至唯一利润来源，叫停返点势必使这一批规模较小的中介生存空间急剧萎缩，并实现对市场的净化与洗牌。”徐东华表示。

效用与现实

    然而，中银协发出的《自律共识》能否发挥预想中的作用，“具体实施效果如何仍不可知”。
    有业内人士就表示，到目前为止，我国还没有相应的明确规定约束房贷返点这一现象，中国银行业协会终究只是行业自律组织，对银行来说约束力并不是很大。
    “短期内能否彻底根绝也要看监管层政策落实、执行的决心，如不能根除，‘返点’现象也会很快卷土重来。”徐东华表示，“这在深圳等地出具自律公约后的市场反应就能看出来。”
    “有些银行房贷业务规模尚在发展当中，他们每年甚至每个季度也都有考核指标。”某一中介公司的相关负责人告诉记者，对于他们而言，市场上仍然存在很大的“返点”空间。
     而且，“如果全面停止，在某些阶段，由于银行对于市场份额的逐利性驱动，以后中小银行与大银行竞争惟一的办法很可能依靠降低贷款门槛。”上述业内人士不无担忧。
    更有人对现行机制下部分处于被动地位的二手房购买者不无担忧，“如果完全取消返点，中介很可能增加收费，在一定程度上使得购房者增加了付出。另外，在贷款客户与全款客户看中同样房源的时候，全款客户将更容易买到合适的房源。”张大伟分析。
    较为现实的阻碍是，目前，部分银行在去年年底或今年年初已经与中介签订了2010年第一季度的贷款合作协议。
    “现在的问题是允许执行完毕之后再取消？还是一刀切现在就取消呢？”前述业内人士指出。