叶檀锋语
保障房与普通商品房不可兼得

■中国房地产报  叶檀

    根据最新的房地产市场规划，2010年中国保障型住房将有极大增长。
    由于金融危机周期的转换，房地产政策回到原点，完成一轮切换。2007年的中央经济工作会议提出“要完善住房保障体系，加快廉租住房建设，改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难”；2008年的中央经济工作会议提出“保持资本市场和房地产市场稳定健康发展”；而2009年的政策完成了恐慌拯救回到正常状态的使命。
    全国人大常委会的一份调研报告显示，按照国家下达的保障性住房建设计划，2009年全国需投入资金1676亿元，截至8月底仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。保障性住房建设进度缓慢，资金配套困难、用地审批周期长是反映最为集中的两大难题。
    总体而言，一些地方政府并不愿意为保障性住房花费太多的精力。首先是不愿花钱，投入保障型住房的资金在某些地方政府眼中，是彻彻底底的沉没成本。
    转引一则数据。据河南媒体报道，郑州市审计局局长李连渠2009年8月26日在向郑州市人大常委会报告时透露，经审计发现，2008年郑州市本级国有土地出让净收入461020万元，而当年廉租房支出为5809万元，仅占土地净收入的1.26%，远远低于国家标准(10%)。《郑州日报》2009年5月的报道曾透露，2008年郑州市廉租房开工建设面积18.27万平方米，保障户数达到13288户，购建廉租房和发放租赁住房补贴等累计支出10964.58万元。该报道估算郑州市建造廉租房的成本为1500元/平方米。以此计算，2008年郑州开工建设的廉租房所需资金为2.74亿元，如加上购建廉租房和发放租赁住房补贴等累计支出的10964.58万元，两者总共3.836亿元左右。如果郑州能够拿出46亿元土地净收入的10%，也就是4.6亿元，就已足够当年全部廉租房建设的支出。《河南日报》2009年6月报道，郑州2008年~2009年6月仍然获得了廉租房中央预算内投资补助总计达6000多万元。
    其次，中央与地方税费不均，导致地方政府将土地收入当作地方财政收入的重头。北京、上海等地土地收入已经占据财政收入的1/3以上，而与房地产相关的收入占地方当年财政收入60%，每年30%要来自于土地出让，30%来自于房地产税收——房地产就是地方财政的支撑，弥补了分税制后地方财政收入不足。
    从今年的全国土地收入来看，拿出10%的资金、免去土地出让金，全国的保障型住房应该进入大发展时期。但是，由于基建项目投入，2009年地方政府负债节节攀升，不可能将保障型住房当作正业。也就是说，保障型住房资金最可靠的保证是中央拨款与高地价。虽然中央政府将保障型住房与地方官员政绩挂钩，但管得了一时管不了一世。
    如果今年保障型住房照预算增加三分之一达600万套，资金总量达到两千多亿元，请问钱从何来？如果大建低价普通商品房，所谓增加保障型住房就是一句空话。
    大规模建设保障型住房与大规模建设普通商品房，只能二选一。前者意味着社会福利体系保障大多数人，后者意味着大多数人能够通过商品市场满足自己的住房需求，新加坡模式与美国模式不可能兼得。
    笔者倾向于后者。增加居民的创业与就业空间，建立多层级、健康的房地产市场，减少依赖社会保障的人口。一个人口大国，大众没有创富空间，而由政府对数亿人进行住房保障，即便有愚公精神，也难以做到。