城市和国有工矿棚户区改造工程启动

■中国房地产报  记者 周村 北京报道

    “为贯彻落实国务院工作部署，加快解决低收入住房困难家庭特别是棚户区居民的住房问题”，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部和中国人民银行等五部门联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》）。
    在1月13日召开的新闻发布会上，上述五部门负责人进一步介绍了上述《意见》的相关内容。在中央财政对林区、垦区和煤矿棚户区改造给予资金支持之后，政策终向城市和国有工矿棚户区倾斜。

如何破解资金难题

    上述五部门提出了城市和国有工矿棚户区改造目标：从2009年开始，力争利用5年左右时间基本完成集中成片棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成。
    “棚户区改造工程的核心问题是资金。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，“这离不开中央和地方政府的财政支持。”
    针对一直难以破解的资金难题，上述《意见》提出，中央和各省级政府采取适当方式，对城市和国有工矿棚户区改造给予资金支持。通过“多渠道筹措”来拓宽资金来源，城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。
    住房和城乡建设部副部长齐骥在新闻发布会上，针对棚户区改造工程的资金紧张问题表示：“推动棚户区的改造，政府的主要责任是提供一些政策的支持，必要的时候，要有一些财政的支持，更多的是通过改造本身，还有社会的资金、企业的资金、以及住户自己的努力，要几方面结合在一起。”
    上述《意见》指出，鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，政府加大税费政策支持力度，积极引导社会资金投入棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与。
    对此，中央财经大学财政学院院长马海涛教授表示，在棚户区改造工程中，“政府应该起到引导作用”，通过一些政策引导社会资本的投入。地方政府还可以考虑运用BOT、TOT等财政融资方式来解决资金问题。
    他建议，应该把民生工程建设与地方政府考核机制挂钩，“这样能够体现我国‘公共财政’的思路”。
    在被问到“房地产开发企业对棚户区的改造工程持何种态度”时，阳光100置业集团副总经理范小冲表示，城市土地日趋稀缺，可供新开发的土地越来越少。开发企业的眼光应该向“内”转移——转向旧城改造工程。同时，棚户区改造工程可以提高原住民的生活水平，改善城市建设。但棚户区改造工程需要政府、金融机构和社会各方的支持，只要有价值，就能吸引开发企业的投入。

探寻合理开发模式

    城市和国有工矿棚户区的现实状况是居民多，居住密度大，改造难度大，需要大量的拆迁和安置费用。对于房地产开发企业来说，风险大、效益低等因素，使其不愿投入其中。
    要改变这一状况，需要探寻合理的房地产开发模式。
    对此，范小冲表示，改造开发棚户区的成本很高，如果按常规容积率建设，开发企业会入不敷出。这是企业不愿投入其中的主要原因。
    城市和国有工矿棚户区虽然居住条件较差，但在城市中所居位置较好。范小冲建议，如果可以适当提高容积率，就可以实现拆迁、安置等成本费用平衡。
    对于棚户区改造的土地供应问题，上述《意见》指出，城市和国有工矿棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。
    对此范小冲表示，在棚户区的改造工程中，允许房地产企业对一二级土地市场联动开发，使开发企业可以控制成本，这样他们会更愿意投入。