瑞安下注新天地酒店动机何在?

■中国房地产报   记者 杨凡 北京报道

    1月8日，上海新天地姐妹酒店仍未有动工迹象，这个早已封顶的灰色大楼已经有一年多未经装饰，只有围挡墙上涂满了鲜艳的世博会宣传资料。不过，与一年多沉寂的工地形成鲜明对比的是，其背后有太多的暗潮涌动。
    “瑞安集团已收购原先属于廖凯原先生的85%新天地酒店项目股权，并全权掌控该酒店项目。该两幢酒店将立即开工,并将于2010年上海世博会前竣工。”1月6日，瑞安房地产有限公司（瑞安房地产，0272.HK）一纸官方回复，让自去年年底开始盛传的消息尘埃落定。
    至此，上海新天地姐妹酒店——这两幢位于上海浦西中心区域的高端物业经过了近两年的命运起伏，开始走向重生。

神秘的收购

    因为新天地酒店属私人投资，所以除了此次收购的结果外，关于收购价格等关键细节，外界均无从得知。
    瑞安集团旗下瑞安房地产是此次回应收购问题的唯一公开渠道，但除了确认收购属实外，公司表示不会就此次收购再发布官方消息。“新天地酒店不属于上市公司，所以关于项目建筑面积和投资计划等细节公司一概不知。”瑞安房地产投资关系部相关人士表示。
    新天地酒店规划上属于上海新天地项目，正是来自香港地产世家的罗康瑞及其瑞安集团1999年进入内地并扬名立万之作。
    上海新天地项目如今还在继续，并已归属于瑞安集团旗下上市公司瑞安房地产。但新天地酒店的资产并不属于瑞安房地产，而是罗康瑞与另一神秘人物廖凯原的私人投资。
    新天地酒店的投资与开发均为上海礼兴酒店有限公司（下称“礼兴酒店”）。其中，廖凯原通过上海酒店投资公司掌控礼兴公司85%股权，罗康瑞则通过瑞安集团下的全资私人公司持有其15%股权，并负责酒店项目的管理工作。
    新天地酒店于2005年动工，后来因为廖凯原引入了迪拜七星级朱美拉酒店管理集团与希尔顿旗下奢华酒店品牌康拉德而名噪一时。但到原定的试营业时间2008年8月为止，内部工程都还未完成。自2008年10月至今14个月，酒店陷入停工状态。
    2009年4月和9月底，业界相继传出上实控股与海航集团有意洽购姐妹酒店。10月初，甚至有关于“海航接手成定局”的报道。孰料短短两个月后，风云突变，瑞安集团半路杀出并动用优先购买权，全盘接下该项目。
    颇具意味的是，最早公开上述消息的人是上海卢湾区副区长许锦国。许在2009年底表示，经过卢湾区与酒店投资、管理方的沟通协调，酒店停工的障碍已于12月24日解决。
    “这表明这次收购的背后有政府推手。”上海某上市房地产公司高管表示：“新天地酒店位于浦西核心区域，如果停工问题再不解决，在世博会召开时不能竣工，将大煞风景。”

重重“迷雾”

    虽然姐妹酒店的命运已经落定，但是围绕它的重重迷雾，至今仍没有解答。
    首先是“旧主”廖凯原与罗康瑞的关系。2009年，曾有报道称廖是瑞安房地产的主要股东，不过1月8日，瑞安房地产投资关系部韩燕在接受本报记者采访时表示，在公司大股东名单上“没有廖先生”。
    公开资料显示，今年55岁的廖凯原是出生于印尼的美籍华裔，主要身份是美国廖凯原基金会主席和大型私营企业美国国际软件屋公司创办人和主席。
    新天地酒店归属上海新天地项目，为何却被罗康瑞“划出”，将控股权拱手让给了廖凯原？
    某港股上市公司酒店部市场总监表示，越是奢华的高档酒店，其投入越巨大，回报期越长。如果将这部分资产并入瑞安房地产，将会成为上市公司的负担。
    这或许是罗康瑞将酒店“划出”的原因所在，而依靠廖凯原的海外基金身份，可以获得私募投资。
    但新天地酒店的投入显然超出了廖的想象。去年4月，礼兴酒店司宣布项目延迟是因为成本超出预期、进行项目预算评估和合同方面的问题，并首次表明向第三方出售股份的可能性。
    由此，直接引出了新天地酒店的第二重迷雾——两次收购夭折。
    2009年2月底，上海实业控股有限公司计划以24亿元收购姐妹酒店，最终不了了之。坊间传出消息，收购失败的原因是价格谈不拢。2009年9月，一直在酒店业快速扩张的海航集团出价50亿元意欲收购新天地酒店。
    即使在今天，对于半年内翻番的叫价，上述上海某上市房地产公司高管也依然表示不解。
    在这期间，身为新天地酒店小股东的瑞安集团态度始终讳莫如深，直到最后出其不意抢先接盘。
    业界人士猜测，廖凯原的股份被其他房企拿走也许并不是罗康瑞所乐见的结果。廖没有内地房地产实操经验，在其投入的资金达到预期收益后，瑞安集团或许有可能将新天地酒店收回为持有物业。但股份一旦转让给其他房企，罗康瑞很可能失去对项目的实际控制力。
    虽然新天地酒店的归属尘埃落定，但未来仍将面对新的迷雾——与两酒店管理集团的合约仍然有效，罗康瑞将如何面对未来一年内部奢华装修的成本投入，以及姐妹酒店漫长的回报期？
    “除非被注入瑞安建业或瑞安房地产两个上市公司中的一个，否则新天地酒店很难获得股市融资。或许瑞安集团会考虑引入新的策略投资者。”有分析人士表示。
    （中国房地产报  记者  邱桂奇对此文亦有贡献）