市场观澜
调控细则不影响房地产大势

■中国房地产报  魏洪磊/文

    从年初的崩盘在即，到年中的飞龙在天，又到12月份的“国四条”出台，对房地产行业来说，刚刚过去的2009年是大悲大喜的一年——每一刻发生的故事都惊心动魄。
    相形之下，2009年的最后一周相对平静。这一周，地方政府针对“国四条”的调控细则陆续出台，其中最清晰的当属上海。
    12月30日，由上海市住房保障房屋管理局等五部门制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》出台，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，以求遏制地价、房价过快上涨。
    对此，中金公司地产分析师白宏炜认为，房地产调控是题中应有之意。
    “年初金融危机的影响导致中国的经济压力很大，房地产市场只好放开。现在来看，当初以房地产拉动经济发展的目的基本达到了，房地产业自身也得到了迅速的回升。但放开后另一个问题随之出现，就是房价涨得过快，这时候就要有所回收，这是一个经济跷跷板的概念。”白宏炜认为，房价涨得太快，有泡沫的趋势，这是现在市场最令人担心的东西。“在经济相对稳定后，政府要更多考虑防范风险的问题。”
    “政府一直在努力保民生，而当前的房价已经很严重地影响到了这一目标。”国信证券地产首席分析师方焱认为，政策的密集出台是因为“主要城市的房价涨的太快了”。
    但无论是“国四条”还是地方落实的房地产调控政策，都没有触及“土地供应制度”这一核心问题。因此，房地产行业的调控能否有效，是否会增加新的调控手段，以及调控成本是否会被转嫁到消费者都值得关注。
    白宏炜和方焱都认为，目前的政策出台力度是足够的。
    白宏炜认为，目前政策的导向有两个：一是中央政府严格规范原有的制度，另一个是地方政府原有的优惠政策退出。这两个动作的效用需要时间来观察，如果不起作用了，可能会有更严厉的政策出来。
    方焱分析，下一步可能在消费方面有一些政策。“土地方面已经有了对于出让金的规定，信贷方面就是要监控二套房贷问题，在消费方面，我觉得应该重申对于外资购买住宅的限制，商业楼宇不限制，但住宅不放开。”
    调控的细节逐渐出炉，但他们都认为，物业税短期内出台的可能性不大。“以我们当前的国情，是承受不了物业税的，假如出来市场一定会大跌。即使在一个城市单独出台，影响也会非常之大，不仅是投资型需求，连自住型和改善型也会受到很大抑制。我认为除非房价真的失控，否则物业税不会出台。”白宏炜分析。
    考虑到房地产对经济发展的重要作用，宏观调控不会对房地产进行实质性的打压，这一时期房地产调控，并不意味着一棍子打死，更多是一个循序渐进的过程。
    如果相应调控政策保持不变，接下来的房地产市场走势会比较稳定。由于土地供给仍显不足，2010年开局仍旧会上涨比较快。
    “首先是基数的原因，另外供给略显不足，这都是促使它上涨的因素。”白宏炜说。
    房价维持惯性上涨，但房屋销售量会有所降低。这其中既有政策微调因素，也有市场基本面的变化情况。
    “即使明年政策不调整，销售也会下来。因为2009年的数据中，相当一部分是2008年被抑制的消费需求的统一释放，而且由于优惠政策到期问题，也刺激到一部分消费者透支购房。”方焱介绍，“今年的销售量大约在9亿平方米，这是个很了不得的数字，2007年也才7亿多平方米。明年维持今年的销售量是不可能的，即使能维持到2007年的销售量，也就是说销售量下滑30%，我相信开发商也会掩口而笑了。正常的年份，房地产的销售量大概在6亿平方米左右。”