2010年地产金融展望：
集成金融合作或成主流

■中国房地产报  叶天放/文

    2009年房地产持续旺销极大改善了房地产企业的资金链。但在2010年，房地产企业融资能力将有所分化。
    在地产行业2007~2009年的过山车式行情中，大部分企业经营和财务状况均得到了改善，部分企业对发展战略定位进行了调整。
    但对于不同企业，其改善的幅度并不一样，而且行业调整所带来的效果也大相径庭。
    对于一部分企业来说，充分利用资本市场复苏的良机，实现了企业的境内外上市，从而为下一步发展赢得了主动，发展的步履更稳健；而对于另外一部分企业来说，则有可能面临着土地储备不足、再拿地则面临高价的窘境。

更加复杂的信贷环境

    货币信贷走势取决于货币信贷环境，2010年货币信贷环境在国内外经济增长面临诸多挑战的背景下，将呈现出更为错综复杂的局面。
    目前，宏观经济景气指数等各项指标皆显示国民经济正处于稳步上升的通道，预计2010年GDP增长将在9%左右。
    但推动我国经济增长的“三驾马车”（投资、消费与出口）在结构上的调整将不可避免，“调整产业结构，转变经济增长方式”将成为今年及未来相当长一段时间内宏观经济工作的重点和难点。
    在2009年保增长目标实现后，随着通货膨胀预期的加剧、以及对资产价格过快上涨的担忧，都加大了货币政策目标微调的可能性。
    从理论上讲，货币政策的目标包括稳定物价，保证充分就业、经济增长、国际收支平衡以及金融稳定等。但货币政策往往难以同时实现多重目标，而只能优先保证某几项目标的实现。
    CPI作为判断经济形势和决定货币政策的重要依据，历来受到各国央行重视，从稳定物价方面来说，目前我国CPI暂无现实威胁，然而全社会商品价格（包括大宗商品、房地产价格）大幅上涨、股市楼市投机行为趋盛，下一阶段的货币信贷政策就有了调整的压力。
    是否在总量调控的同时进行结构性控制和贷款用途精细化管理，也成为社会关注之关键所在。
    此外，随着经济的逐步企稳及复苏，出口也将复苏，外汇占款的逐渐加大势必会弱化对央行货币投放的控制能力。种种因素的叠加，使货币政策调整的难度日渐加大。
    总体而言，结合2009年人民币贷款余额40万亿元、以及17%~18%的年均增速这一经验值，我们预计2010年国内新增人民币贷款规模将在7万亿元左右。
    而在具体的政策调整工具上，2010年法定存款准备金率或将有1.5~2.5个百分点的上调空间，且优先于利率工具使用。
    2010年存贷款基准利率的调整将主要是盯住CPI，并跟踪美联储利率政策，同时关注资产价格，不排除明年下半年有加息的可能。

银企合作趋向集成化

    2010年货币信贷环境的较多不确定性，也势必带来新型的银企合作关系。
    由于房地产行业投资速度未能跟上房地产的去库存速度，行业投资额小于行业销售额，2010年房地产行业的资金面相对仍然较为宽松，但房地产企业融资能力将会出现分化。
    经历金融危机的洗礼后，银企双方目光更加长远深刻，更加重视建立银企间战略合作伙伴关系，通过彼此加深战略互信、信息透明度、经营参与度来抵御环境不确定性因素带来的风险。
    与此同时，企业规模的快速成长、跨区域经营、混合业态经营以及商业模式的差异化，需要金融深度支持和个性化解决方案，这也对银行的专业化水平、创新能力提出挑战。
    随着企业融资需求的复杂化以及较宽松流动性带来的多样化投资需求，商业银行将在投融资需求中扮演重要角色。
    同时，与其他金融机构进行合作，提供集成式金融服务的模式将会得到进一步重视和发展。
    长期合作、深度合作、集成金融合作模式将成为2010年银企合作的新趋势。
    商业银行在传统的开发贷款和经营物业贷款的基础上，会在现有业务合作中积极探索新的组合方式来满足企业的融资和理财需求。
    这些业务包括土地整治、储备以及城市整体规划运营、企业股权融资、成熟商业地产领域、与资本市场对接过程中的融资需求等。
    近期，银监会连续公布了《固定资产贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》。
    “二法一指引”奉行“实贷实付、受托支付”原则，即对房地产企业贷款实行精细化管理，杜绝挪用贷款，这将对房地产企业贷款以及新型银企合作关系产生重要影响。
    (作者系中国民生银行地产金融事业部市场总监)