陈铁铭的ST兴业迷局

■中国房地产报  宋振庆/文

    2009年12月28日清晨，上海宛平宾馆，陈铁铭一边吃着盒饭一边和外面拥堵的记者们打趣。几个小时后，上海兴业房产股份有限公司（ST兴业，600603.SH）股东大会以超过98%的投票赞成率通过了向陈铁铭旗下的房地产公司定向增发购买资产的方案。
    ST兴业新任董事长陈铁铭和他的“大洲系”在一场广受瞩目的股权争夺战中笑到了最后。
    15年后重返上海滩的陈铁铭，究竟如何利用ST兴业这个上市平台来转动他的资本魔方？ST兴业的未来又将走向何方？

资产评估质疑

    如同众多的资产注入游戏一样，这一次，陈铁铭也无法置身事外。
    此次，陈铁铭将滨江房地产、大洲物业、双润投资、港中房地产拟注入到ST兴业。但这4家房地产公司资产208%的高溢价受到了分析人士的普遍质疑.
    “4家公司实际上仅有厦门第一广场和丽晶花园这两个项目，3.82亿元的账面资产最终评估到11.79亿元，明显有高估之嫌。”有分析人士表示。
    据了解，此次拟注入的港中房地产和双润投资都在2009年被施以“突击增肥”，前者注册资本从2000万元一跃至8750万元，后者则从1000万元增至5200万元。
    除此之外，此次注入的资产中分量较重的丽晶花园项目，一期楼面地价仅为1960元/平方米，这块2004年便已经取得的地块直至一周前才拿到了国有土地使用证，于是估值参照物变成了2009年8月1日周边高档楼盘的售价，结果小高层估价1.92万元/平方米，别墅估价2.8万元/平方米，是拿地成本的10倍有余。
    另一项要注入的物业管理公司大洲物业，账面价值为581万元，以收益估值法评估后足足增值了653%。
    而此次资产估值后的陈铁铭的个人资产已经实实在在地有了增长。2009年10月，《2009胡润中国百富榜》出炉，成功入主ST兴业的陈铁铭个人排名由去年的千名之外跃至第340位。

争夺的游戏？

    在资产注入被疑高估值的故事之前，有关陈铁铭还有另外一个故事。
    顶着“中国第一家房地产上市公司”光环的ST兴业曾经是上海著名的“老八股”之一，却因为股东恶性占款和对外担保陷入重重财务泥淖，直至主业停滞濒临退市。这只股权极度分散的“三无”概念的壳资源随即被两个资本市场的玩家相中，即上海北孚集团的秦少秋和厦门大洲集团的陈铁铭。
    最终，陈铁铭在二级市场获胜，如愿以偿入主ST兴业。
    而曾经一度要与陈铁铭势不两立的秦少秋，则选择在股权争夺败北前大肆减持股票获利离场。
    事实上，由于两个资本好手陈铁铭和秦少秋曾经以上下级的关系共事过，加上ST兴业二级市场上波澜壮阔的涨幅，市场人士一直推测陈铁铭是否是借举牌为名给陷入财务泥淖的秦少秋“解套”，而所谓的股权争夺战可能仅仅是一场逼真的“双簧戏”而已。
    这种猜测并非空穴来风——无论如何，陈铁铭和秦少秋都从这场争夺战中得到了实惠。
    是役之后，陈铁铭在资本市场名声大噪，通过二级市场举牌收购最终控制上市公司成为了可能。

设问未来

    在二级市场上成功击败秦少秋的陈铁铭，是否能够让ST兴业真的脱胎换骨？市场人士仍在观察这个资本运作高手所面临的现实困境。
    陈铁铭祖籍台湾，曾经和其兄陈榕生共同创办了厦门大洋实业有限公司，随着事业的发展，两人逐渐形成了不同的经营理念，两人关系逐渐恶化，最终分道扬镳。陈铁铭自己独自创办厦门大洲房地产开发有限公司。
    现在陈氏兄弟二人的名气在国内资本市场都堪称炙手可热，只不过陈榕生的“名声”是因为涉嫌操纵上市公司创兴置业的股价、掏空上市公司等罪名遭到司法调查。
    陈榕生的经历和遭遇，让关注同门兄弟陈铁铭入主ST兴业的观察人士被天然带上了有色眼镜。资本玩家借壳之后无非是在市场环境好的时候以高估值的资产增发融资，然后在注入资产改善报表之后抬高股价，借着上涨行情减持套取真金白银。
    但不可否认，一旦资本运作高手期望做好上市公司业绩，那么其能力将不可估量。这从陈铁铭解决了浦发银行的担保和利息，并为ST兴业赢得了近亿元的债务重组收益就可看出。
    不过，这仅解决了冰山一角，陈铁铭仍要面对ST兴业多年积重难返的对外乱担保以及资产减值黑洞。
    资料显示，ST兴业2009年第三季度的货币资金只有97万元，而陈铁铭要置入的4个资产基本都处于刚刚销售或者还在建设阶段，资金捉襟见肘。
    丽晶花园一期仍在施工，二期拆迁尚未完成。厦门第一广场已经开始销售，但是要等待这一商业项目的持有部分为上市公司贡献稳定的现金流尚需时日。尽管ST兴业并未披露这些项目还需投入的资金，但这笔巨额的开发资金从何而来，则是陈铁铭和ST兴业要面临的头等难题。
    而后续的项目储备不足也是陈铁铭必须要面对的难题。厦门第一广场的销售部分和丽晶花园一旦销售完毕，上市公司的业绩将无以为继。
    据接近大洲集团的人士透露，陈铁铭未来有拿地的计划。“大洲系高层近期频频造访崇明岛，有意将海岛型生态住宅的概念从厦门复制到崇明，把扩张的步伐拓展到长三角。”
    但以目前ST兴业的资金状况，显然还不具备继续拿地的条件。资本市场的风向之变，恐怕还得让陈铁铭的再融资计划再等上一些时日。