林晓章回
房地产的近忧和远虑

■中国房地产报 章林晓

    2009年12月25日，继全国人大财经委副主任贺铿直言“政府炒地是房产泡沫主因之一”后，央行原副行长吴晓灵在与网友在线交流时表示，如果不把中央政府和地方政府的事权、财力划分更加对称，地方政府的财政过多依靠土地出让收入的话，高房价问题将很难解决。
    确实，1994年开始实行分税制后，土地出让金、房地产相关税收日益成为地方财政收入的重要支撑。诚如吴晓灵所说，在土地制度问题中，最主要的是要解决地方政府的土地财政问题。然而，任何改革都是言易行难的。当前土地财政就那么容易退出？
    如果没有患健忘症的话，我们应该不会忘记，1997年7月当亚洲金融风暴袭来时，为应对当时经济气候偏冷的压力，我国决定采取扩大内需的战略性经济决策。上学难、看病贵、房价高，多年来被喻为压在百姓头上的新“三座大山”。其实“教育、医疗、住房”产业化改革就是从那时开始的。在教育、医疗、住房产业化拉动内需中，房地产业可是起到了领军的功勋作用。
    这次全球金融危机的严重程度，远甚于当年的亚洲金融风暴。为应对这次全球金融危机的袭击，我们采取的一揽子方案主要包括四方面：一是大规模的财政投入，包括结构性减税；二是大范围的产业调整和振兴规划的制定；三是大力度的科技支撑；四是大幅度地提高社会保障水平。这其中哪一方面不需要用到大量的资金？
    譬如大幅度提高社会保障水平，其关键就在于财政投入。如在新型农村合作医疗（简称新农合）方面，截至2009年9月底，中央和地方各级财政共落实新农合补助资金627亿元，占新农合筹资总额的76.4%。2009年前9个月，中央和地方财政农村低保支出237.6亿元，农村五保供养资金64.2亿元，农村医疗救助资金支出28.6亿元，分别比去年同期增长64.5%、23.6%和71.3%。这仅仅只是农村社会保障某些方面的财政投入，其他方面呢？这些财政投入的钱，许多可都是直接或简接来自于“卖地”。
    国务院发展研究中心一份调研报告曾指出，地方政府对土地出让的分配格局是：30%～40%用作基础设施、道路、学校等公共目的用地；30%～40%用于工业用地；另外还有30%用于商业和住宅用地。
    众所周知，基础设施、道路、学校等公共用地，政府是要赔钱的。至于工业用地，政府也赚不了多少钱，有些甚至反而是需要政府贴钱的。因此，卖地的钱只能来自于商业和住宅用地。这些年来，细心的读者不难读到诸如此类的事迹报道：某国土资源局切实增加土地收益，努力实现“第二财政”。这“第二财政”主要就取之于房地产行业。
    许多地方政府都会根据第二年的财政预算，给作为“第二财政”的国土资源局下达全年土地出让金的收入任务。这从财政观或理财观角度说，土地财政成为既成事实之后，其实质是颠覆了我国量入为出的“以收定支”的传统财政观，转而实行了西方国家长期实行的“以支定收”的理财思路。
    然而，问题就在于西方国家政府公共支出有着严格的公开监督，如美国政府公共支出有着绩效考评的悠久历史。而我国许多地方的土地出让金用途一直是秘不示人的。
    人无远虑，必有近忧。现在，有许多人对高房价表示不满，认为是今天的政策导致的结果。然而，罗马岂是一天建成的，任何事情都有个量变到质变的过程，房地产泡沫也不是一天能吹大的。研究今天的房地产泡沫，我们需要追根溯源；解决明天的房地产问题，我们必须立足长远规划未来。
    房地产的近忧就在于房地产一方面背负着“第二财政”的重负，另一方面又背负着史无前例的骂名。房地产的远虑则在于土地财政以何种方式退出，土地财政的接任者又将是谁，政府公共支出何日能得到公开监督？