叶檀锋语
拍地狂潮的幕后推手是谁

■中国房地产报 叶檀

    开发商获取土地首付款比例将达到50%，这是为了降低地价，不料开发商却听成了冲锋的号角。
    年底拍地掀狂潮，龙湖、复地、保利、招商等在上海、北京、南京各大城市竞得土地，溢价率均超100%，最高逾400%。而上海五角场区域的新江湾城C6地块可能创下最高单价。开发商的感觉是，“今天来看，2007年的天价地其实是如此便宜”。
    国企也好，民企也好，疯狂拍地的背后是对土地溢价的再次肯定。值得深究的是，除了开发商在台面上推高地价，高地价的幕后推手到底是谁。
    以广州亚运城项目为例，该地块位于广州新城的东北部，拍卖底价165亿元，占地263.952万平方米。广州原计划2009年至少推出商品房用地250万平方米，该地块的土地面积与年计划相当，是名副其实的“巨无霸”。
    亚运城总价高缘于总面积大。早在2009年11月12日，国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》。新目录明确规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇)不超过7公顷(105亩)，中等城市不超过14公顷(210亩)，大城市不能超过20公顷(300亩)。到12月17日，财政部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》规定，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。亚运城项目却连破两戒，既远远超过了土地面积的上限，也突破了付款下限。
    当然，广州市可以用亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台为理由，认为此次出让并不违规。但在新政出台后，如此大张旗鼓出售大块地，显示了地方政府的迫切心情。并非广州一家如此，其他地区也不遑多让。
    2009年11月，作为上海版“勾地制”试点的第一幅土地，黄浦区外滩金融集聚带8-1商业商务用地，业界推测可能成为全国新“地王”。此后，上海推出3幅“预申请”地块。据说上海版勾地与香港版不同，主要是为了把控土地出让过程中的透明度。但从香港的勾地实践来看，勾地就是为了确保土地不流拍，有提高地价的功能，而一些地块的竞买条件被质疑为有量身定制的嫌疑。
    最委屈的恐怕是海南，他们的万亩土地只换来了100亿元的土地收入，因此海南省国土环境资源厅厅长严之尧坦言，目前地价还没有体现出海南土地的价值。解决的办法就是利用省级土地储备交易中心，建成一个大的土地交易平台，用较少的成本来统筹全省土地资源，使得土地利益最大化。海南省国土环境资源厅最近透露，海南正在通过创新土地储备经营机制，促进各级政府及有关企业累计向各金融机构获得融资贷款授信1680亿元。可以想见，海南将很快学到先进经验，以较少土地换取更大收益。
    政策出台，土地高拍，资金涌入土地市场，换取未来的资产收益。听其言而观其行，古话不虚。当国土资源部痛斥开发商时，不知道看了各地政府推高地价的妙招，有什么感想？