近期，中央政府相继动用金融、土地、税收、市场等措施，以图平抑房价的过快上涨；国务院再次发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》。这一切已经清楚表明，新一轮调控启动。作为地方政府，将会作何反应？江苏、上海已明确回应落实措施，深圳、北京虽未明确出台整体落实意见，但局部反馈业已频频。除却这些房价领涨区域，其他地方会作何动作？是非又如何分界？本报记者分路出击，综现各方情况与观点。

带头城市回应调控密集令

■中国房地产报  记者 邱桂奇 刘晓云 刘辰 周村 上海、深圳、北京报道

    此前，很多人已从住房和城乡建设部召集数百副市长进京看出端倪，面对日显严厉的调控措施，地方政府又一次被推上前台。很快，从2009年圣诞节开始，华东的江苏、上海两地政府积极响应，陆续出台针对性政策；深圳、北京据传正在酝酿之中，而局部措施已经陆续冒头。这些地方的快速响应，分别有不同的侧重，且必将换来不同的评价。

江苏、上海：
政府表态快，业界反应平

    江苏省住房和城乡建设厅等八部门2009年12月24日联合制定《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》；12月25日南京市即出台《关于支持自住和改善型住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见》；上海市政府也在12月29日转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》。
    上海的实施意见主要包括：凡首次购买90平方米及以下普通住房的个人，须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，才能享受1%的契税税率；对个人转让自用住房的免税年限恢复至5年以上，并恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费；对于二套房贷，必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款优惠。
    “政府的思维很明确，就是要通过一系列宏观调控政策防止房地产市场跑得太快而失去控制，所以这次调控会比较严格，对房产市场短期内会有一定的影响。”易居中国分析师薛建雄表示。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，此次上海出台的《意见》，体现了有保有压的楼市调控精神。
    对于江苏省的指导意见，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，意见是对中央政策的落实，基调完全一致，即防止“大起大落”，2010年房价涨幅将放缓，另外还重在“扩供应”。
    上海业界对此次实施意见却反应平平，普遍认缺乏新意。
    “我并没有看到很有力的措施出台，比如对囤地现象的打击、二套房贷收紧等都是由来已久，没什么新意。”上海望源集团董事长季宝红表示，“房产调控政策最大的问题就是没有打中目标。住宅之所以成为投资投机目标，是因为交易成本低，如果把其交易成本变成商业地产那么高，房价就不至于如此高涨。”上海春之声房地产开发有限公司董事长朱大鸣则认为，营业税复位会对投机行为给予一定的打击，政策预期的改变也会让一些投资客退场，但如果信贷依然猛烈，政策效果会打折扣。
    其他业内专家也表示，由于地方政府的财政收入严重依赖土地已是不争的事实，要解决这个问题并非朝夕之力。“地方政府要做的事情太多，但是财权有限，所以它只能通过土地拍卖来获取部分收入。”方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘认为，“仔细研读江苏、上海的措施，都是过去政策的翻版。”中国指数研究院副院长陈晟也表示，事实上这些调控政策大部分既已存在，只是这次要求严格执行而已。“上海的调控措施肯定会严格很多，但要想从根本上解决房价高企问题，是不现实的。涉及本质的诸如物业税等，很难在短期内看到。”

深圳：高压调控深度酝酿，市场惴惴不安

    房价收入比超过15倍、被各界眼光包围的深圳，在调控下楼市观望气氛正逐渐弥漫。
    政府方面虽然表面看似风平浪静，尚未有任何配合中央的调控措施出来，但事实是，深圳市规划国土委员会正在公示的《市住房建设规划2010年度实施计划》（征求意见稿）已经包含了今后深圳市房地产市场调控的大量政策信息。其中明确要抑制投资和投机性购房，提出了控制“套数指标”和实行“住房用地项目手册”的制度。
    另外据深圳市规划国土委内部人士透露，近期深圳市委、市政府及有关部门正在加快研究今后房地产市场调控和住房发展的系列政策，拟制定差异化的住房金融与税收政策。
    深圳市房地产研究中心负责人王锋透露，今年将要推出的政策包括制定差异化的住房金融与税收政策，实行针对专业技术人才的住房扶持政策，拓展住房保障对象，各区财政投资保障性住房建设，没收违法建筑、征收违法集资房纳入保障性住房等。
    “对房地产项目注册，不仅要说明用地面积，还必须明确建筑套数，以避免项目在面积总量标明的情况下，多推大户型限制套数的做法。”王锋表示。
    而深圳中原地产总经理李耀智则认为，目前市场最担心的还是后续政策，尤其是二套房贷政策是否严格执行。
    银行人士透露，2009年12月23日下午，深圳国内银行同业公会召集了深圳各中资银行机构开会，重申向房产中介拒付房贷返点费事宜，并透露这将成为银监部门的重点检查内容。虽然目前各银行二套房贷执行略有不同，但银行业人士已普遍对今年个贷市场持保守态度，监管部门正在调研2009年银行的个贷情况，估计不久就会出台房贷新政策，比如首付成数、二套房界定乃至利率等。
    市场开始动摇，开发商开始不安。
    有上市房企认为，从目前中央的决心和行动看，楼市步入调整几成定局，“政策未来会偏紧，不要有任何怀疑”。
    不过，深圳知名地产人士戴欣明却坦言，想靠目前调控政策把房价降下来是不太现实的， “雷声大雨点小”。招商地产营销中心副总经理严士平也认为，在供应不足、流动性充沛的情况下，上半年楼市应该还是盘整，出现深度调整的可能性比较小。
    多数专家在接受采访时则表示，目前单个营业税政策不会对市场产生影响，但若结合其他更加严厉的政策，则效果会全然不同。“估计到2010年下半年，按照以前的经验来看，如果房地产价格继续回升，政府肯定会出台相关政策调整，估计波动较大。”世华地产董事总经理梁文华如是认为。

北京：各方意见统一，重在调控供应

    焦点城市北京虽没有明确的意见出台，但从近期释放出的种种信号，仍可看出未来北京市调控房地产市场的大体动作。
    “商品房供求关系紧张”是造成北京等城市2009年房价上涨过快的主要原因，中房协秘书长朱中一表示，2009年房地产新开工面积大幅减少，刚性需求及投资、投机需求在观望压制后反弹性释放，供求矛盾凸显。“要实现房地产市场和房价的长期稳定，需要增加市场的有效供应。” 
    据接近北京市建委的有关人士透露，针对市场需求仍然大量增加的情况，北京市在增加供应、改善供求关系方面做了大量准备。
    北京市2010年土地储备开发和土地市场供应情况通报会发布的数据显示，北京市在2009年共推出住宅用地1072公顷，2010年北京市住宅用地供应将在2500公顷以上，相当于2009年全年的233%。据北京市国土局副局长曾赞荣介绍，北京市2010年供应的住宅用地多集中在朝阳、房山、大兴等地，预计可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上。
    上述接近北京市建委的有关人士表示，北京市在加大供地规模的同时，也会加大保障性和政策性住房建设和供应规模。在2010年推出的住宅用地中，政策性住房用地占50%以上。可见，未来北京市会重点抓区域结构调整为基点的供应调整。未来将有60%以上的政策性住房和中低价位、中小套型普通商品房布局在地铁沿线。同时，将采取一系列措施“促开工、促入市，增加住房有效供应”。
    此外，落实二手房营业税及二套房贷的有关规定，严厉打击囤房、囤地等违规行为的具体措施，或正在出台中。
    中国房地产研究会副会长顾云昌表示，北京市在2009年房价和购房需求冲高后，2010年一季度需求会相对减少，呈现间歇期。下半年购房需求会继续释放，但随着北京加大住房供应量，年终时供求关系会得到进一步改善。而朱中一则表示，“一线城市的房地产价格在2010年一段时间内仍会保持高位盘整”。
    房地产高级经济师章林晓认为，从2009年北京住宅用地的供应量来看，如果北京投资、投机性需求没有受到有效遏制，那2010年北京住房供求矛盾将会更加突出，在宽松货币政策的大背景下，“北京商品房的价格要想降下来，可能性不是很大”。由于房地产区域性的特点，中央出台的政策历来给地方政府有一定的调控自主权，北京应该根据其特殊的地位，来做出针对性调控措施：加大保障房建设力度，明确其保障对象及实施保障的计划；对投机性需求特别是海内外游资炒作北京房地产，必须予以严厉打击。
    而兰德咨询总裁宋延庆则表示，北京这个市场非常特殊，相对于全国整体市场不太具有可比性。市场一直是存在“缺地不缺钱，缺房不缺人”的状态。“具体措施还是要加大供应量，并且是加大实际有效供应量，不要跟市场玩文字游戏，否则会让人对市场产生误解——市场供应量这么大，房价怎么还这么高？”