广州重拳整治囤地

■中国房地产报  记者 朱以师 北京报道

    调控风声渐紧，广州市祭出政策重拳打击囤地。
    第三次修订的《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》（以下简称《办法》）经广州市政府常务会议讨论，已获得原则通过，并即将颁布实施。
    据了解，新办法首次明确，将对闲置土地征缴增值地价款，并统一按地价的20%征收土地闲置费，以此增加开发商囤地成本，打击囤地。
    这是“国四条”颁布后，广州出台的首项调控政策。“即使从全国范围看，这都是相当严厉的。”广州市国土房管局相关负责人表示。

重拳出击

    新《办法》规定，土地闲置费将不再按月计收，而是统一按照出让土地价款的20%或划拨土地价款的20%一次性征收，并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的，自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。
    这一规定大大提高了土地闲置费的征收标准。此前，土地闲置费是按合同出让金额的1.2%按月收取，累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20%。逾期不缴纳的，自期限届满之日起按日加收应缴土地闲置费总额万分之五的滞纳金。
    更厉害的狠招，则是对闲置土地征缴增值地价款。国务院2008年1月下发的《关于促进节约集约用地的通知》要求，“对闲置用地特别是房地产用地要征缴增值地价”。据此，广州市新《办法》规定，闲置土地增值的，由土地行政主管部门在签订国有土地有偿使用补充合同时依规定调整土地价款。
    上述广州市国土房管局负责人解释称，土地闲置后，如果开发商重新开发，房管局会要求其签补充合同，然后按该地块所在地段地价最新评估价与地块原地价相比较，有增值的就要求开发商补缴增值部分的地价。而地价市场评估价将会按政府公布的基准地价、假设开发法等不同评估方法进行评定。
    一位广州地产圈内人士告诉记者，这项新规甚至比征收20%的土地闲置费更加严厉。在广州郊区县，一些很早之前出让的土地至今仍然闲置。比如广州的花都、番禺等区在撤县之前出让的土地都非常便宜，最高也就在几百元/平方米，而且是按照土地面积计算的。如今，番禺、花都等地的楼面地价都高达数千元，翻了几十倍。一旦新政正式实施，如果被认定为闲置用地的，首先要补缴的增值地价，可能就是原来地价的几十倍。
    新《办法》对闲置土地的认定也将更趋严格。上述负责人表示，只要是没有按照土地出让合同开发的，就被认定是闲置用地。并且，也不是到时只要请几个工人挖一点土就算动工，而是其建设投资要超过其预算的1/4以上，才不算闲置。
    同时，新《办法》也相应地做了一些合理的调整：对于不可抗力或政府因素影响而未能开发的，经广州市规划、国土房管、建设、发改等部门联合会审核实后，影响期间不视为闲置时间。当然，如果是开发商自己要求改规划等原因，则不在“豁免”之列。
    此外，针对原办法规定的处置程序较复杂的问题，新办法改变了原来先认定闲置土地再予以处置的做法，合并闲置土地认定和处置环节；对于用地单位已书面承认土地闲置事实的，可直接进入处置环节，加快了闲置土地处置。

需避免“高举轻打”

    尽管加大了对闲置土地的处罚力度，房地产专家依然担心，如果政策执行不到位，还是很难起到调控效果。
    广州市社科院研究员彭澎表示，以往政府针对闲置土地的政策并不少，但往往在实际执行中“高举轻打”，尤其是对于部分有国企背景的开发商更是“明紧暗松”，致使政策不能发挥效用。
    房地产业内专家韩世同也认为，新政策能否真正打击囤地，还是要看政策执行的力度和透明度。
    “现在政府部门执行土地闲置政策的操作透明度不算高，没有全面公布哪些开发商有哪些土地，哪些土地已经处于闲置状态，这样没有公众监督很容易出现权力寻租现象。”韩世同说。
    对此，他建议，政府部门只有公布完整的政府出让或开发商转让的每一幅土地的开发情况和闲置情况，引入公众监督机制，避免权力寻租，才能真正打击开发商囤地行为。