观察
落实调控需规范政府行为

■中国房地产报  黄石松/文

    近日国务院连续召开会议，明确要遏制部分城市房价过快上涨的势头，并出台了一系列税收、土地、金融政策。
    事实上，中央早自2003以来就开始实行严厉的房地产宏观调控，然而，房价越调越高，地王频现，“面粉贵过面包”的现象频频上演，政策性住房建设似乎总赶不上市场现实需求的变化，“夹心层”反而越来越多。
    究其原因，从根本上讲，在传统经济增长方式下，地方政府缺乏调整房地产结构和遏制房价上涨的内在动力，中央政策在很多地区出现了“上有政策、下有对策”的局面。出于完成GDP增长指标和财政增收的目的，地方政府反而客观上有推高房价和地价的本能冲动。
    那么，进入2010年，中央一系列政策能否得到有效落实，在多大程度上能够得到落实？
    房地产市场的三大主体是政府、开发商和消费者。政府是规则的制定者，是裁判员，但由于土地国有，政府垄断土地一级市场，房地产开发的各项程序审批又离不开政府的直接管理，由此政府又不能不成为运动员。政府不仅是最大的利益关联方，又同时是利益分配的操盘手。政府对市场的宏观调控直接影响到住房的供求和价格，而关于住房保障的标准和覆盖范围，直接影响到不同收入群体的利益再分配。
    从这个意义上讲，在当前的房地产开发模式下，在传统的以GDP增长和财政增收为主导的政绩考核体系下，地方政府作为利益相关者，就很难把自身从利益的矛盾焦点中超脱出来，成为公正公平的协调者。
    所以，不从根本上改革完善土地使用制度，就很难改变当前“地价涨推动房价涨，房价涨又导致征地、拆迁成本加大，并进一步推动地价涨”的怪圈。不切实转变政府职能、规范地方政府行为，中央政策在地方的落实只能是“掩耳盗铃”。
    必须切实转变房地产增长方式，加快建立适应科学发展的政绩考核体系。要坚决强化政府对市场的监管，坚决打击开发商制造虚假信息、搞局部垄断、价格合谋、囤地捂盘等各种不正当竞争行为。要始终坚持公平正义，完善政府的公共服务，政府部门利益不应该凌驾于社会公众利益之上，更不能“与民争利”。大力推进信息公开透明，强化社会监督。
    当前，进一步出台房地产调控政策，还应特别避免过度强调政策短期的市场效应和市场效率，而忽视长期的市场公平，要坚持加强房地产市场基础性建设，把握好各项政策的时机，统筹协调好各项政策的力度和节奏。只有建立事权与财权相匹配、责权对等的管理体制，才能充分调动中央和地方两个积极性，既体现中央政策的统一性、权威性，又能够创造性地解决地方的差异性问题，房地产调控政策才能真正落到实处。
    （作者系北京交通大学教授，民建北京市委经济委员会主任）