中资地产股盛宴离散

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道
          
    赶上了拯救国内经济的顺风车，房企融资明年还会迎来机遇期吗？
    答案似乎是否定的。近日，国泰君安（香港）房地产分析师姚峣把一连串中资房企的评级从“中性”降到了“跑输大市”，而光大证券股份有限公司房地产分析师赵强也把整个房地产行业评价下调至“中性”。
    “面对2010年需求紧缩和政策限制的双重挑战，中资房企盈利确定性较差，房地产股的前景不容乐观。”姚峣对本报记者表示。
    全球流动性的减缓、高估值的退潮、抑制投机的政策力度加大、对冲基金的做空，以及可能的房企销售量下跌、加息预期和毛利下降导致每股收益的锐减，都会使房地产股在未来一年面临挑战，房企IPO及再融资前景暗淡。

多空对峙

    “我已经建议客户减持大部分中资地产股。”12月22日，在姚峣接受本报记者采访的时候，香港恒生指数已经连续5个交易日下跌，跌幅达5.15%，中资地产股领跌。
    对国内房地产调控政策密集出台的恐慌，加剧了海外投资者“圣诞离场”效应，中资地产股沦为“重灾区”。
    “除了房地产调控政策密集出台和市场面临调整预期，使得中资地产股领跌之外，经历一整年上涨的房地产股估值已经不算便宜，投资者选择现在结算离场较为合理。”姚峣表示。
    姚峣甚至认为，中资地产股潜在的风险可能会比“跑输大市”更为糟糕：由于在宽松信贷环境下很多开发商大量囤地，现在政府打击囤地极为严厉，一些资金趋紧的中小房企可能倒闭，进而引发一连串的倒闭风潮。
    更为致命的是，在悲观的市场预期情况下，一些对冲基金可能会选择对房地产股做空谋利，加剧房地产股下行趋势。
    与姚峣一样，交银国际证券有限公司研究部副总裁何志忠也看空房地产股：“由于今年小阳春期间，房地产公司销售量迅速提升的涨幅基数会对明年4、5月份的数据产生不利影响，导致明年下半年房地产股压力仍会比较大。”
    何志忠担心，如果明年下半年通货膨胀开始显现的话，货币当局就会动用加息、提高存款准备金率等“猛药”，这对开发商信贷融资会产生严重的影响。
    “不仅如此，随着2010年房企销售指标的提升，一旦明年下半年房地产市场开始下行，行业竞争的压力就会逼迫开发商降价销售，从而压低毛利率，使得每股盈利和市场估值下降，会加速投资者减持房地产股。”何志忠表示。
    与姚峣的观点一样，同为分析师的赵强也已经开始将房地产股的“看空”落到了投资策略建议的纸面上，他已经在客户的报告上将房地产股贴上了“中性”的标签。
    赵强认为，此前密集的房地产调控政策出台不但不是“靴子落地”，反而是“大幕拉开”。“在政策的拐点下，房地产市场将会出现明显降温的迹象，成交量将会有所萎缩，房价上涨趋势将被遏制，甚至转为下跌。”

融资险途

    安永会计事务所近日表示，香港交易所2009年全年融资总额将达2460亿港元，其中房地产公司及建材商IPO就占了490亿港元。如果中资地产股遇冷下行，2010年恐怕很难拷贝今年的盛况。
    一周前孙宏斌的融创中国上市搁浅，很大程度上是由于香港股市的不断下跌，使得融创中国不愿意折价发行所致。一旦明年地产股走弱，势必也将会“跌破”不少希望赴港上市、“逢高吸金”的开发商的心理预期。
    “我的判断，至少有一半的房企明年没有办法上市了。”盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲表示。
    黄立冲对本报记者称，一方面，资本市场的气氛不好，不仅导致股票估值低，更糟糕的是投资者认购下单不足；另一方面，很多房地产公司都和私募基金签订了对赌协议，条款中会明确限制不能在某估值水平以下上市，即使房企自己选择折价上市，也会遭到私募基金的阻挠。
    “估值的下降对于房地产公司IPO的影响无疑是明显的，今年这种扎堆上市的情况明年肯定不会出现，投资者的选择性会更强。”何志忠表示。
    主观不愿意，客观不如意，内地房企明年的IPO之途前景黯淡，而上市公司的再融资也面临着同样的难题。
    一位外资投行董事对本报记者表示，尽管在香港市场配股或供股比在A股市场受政策限制的再融资相对容易得多，但如果大量投资者基于对未来政策和市场面的担忧而选择不认购，或者由于市场估值降低导致开发商不得不以低价发售股票的话，中资房企未来融资金额将很难达到预期规模。
    “当然，资本市场的股权融资只是一方面，房企仍然可以通过债权融资的方式进行再融资，债券市场仍然有较为宽敞的窗口；银行贷款方面，即使明年信贷有收缩的可能，但优质的民企和国企还是会比较容易得到贷款的。”何志忠表示。
    “对于仍然想IPO融资的房地产企业，短期内在条件允许的情况下尽量赶上IPO末班车，便宜点上市，毕竟进入资本市场后发展空间更大。”黄立冲表示。
    但长期来看，拓宽融资渠道是房地产企业必须要补足的功课。黄立冲建议：“不要想每个项目都自己做，要和国内国外的基金一起来做，或者去做政策支持的保障性住房，毕竟在市场不好的时候，国家政策的支持对于国际投资者来说是很有吸引力的，即使利润会偏低，但是回报稳定、风险小。”