二套房贷政策恐遭“严管”

■中国房地产报  记者 张晓赫 邱桂奇  肖飞 北京 上海 南京报道

    “我们现在已经开始严格执行二套房贷现行政策。”中国农业银行总行相关人士对本报记者表示。
    从“国四条”到土地出让金首付50%，再到二手房营业税调整，国家抑制房价过快增长的政策正密集出台。坊间开始揣测下一只调控的靴子会否落在二套房贷政策上。
    上述农行人士透露，监管层很可能将很快出台包括二套房贷政策在内的差别化房贷细则，二套房界定标准以及首付成数都将进一步严格。
    但本报记者采访的多位银行人士均表示，目前各银行并未执行外界传言的二套房贷首付五成标准。

银行自发性收紧

    “肯定有风险，你见过涨得这么快的房价吗？我是没见过！”面对询问，上述农行人士表示。该行已经要求所有分行严格执行二套房贷政策，首付一律不得低于4成，利率为基准利率的1.1倍。
    据本报记者调查，在未来严格监管预期的背景下，包括北京、上海、南京等在内的全国大中城市，几乎所有的商业银行都开始严格执行二套房贷标准。
    这与今年年初、甚至今年年中的房贷政策执行情况有了很大不同。今年以来，由于“刺激楼市，促增长”的既定方针，各家银行在执行二套房贷政策时，都在暗中放松政策限制。
    这种状况一直持续到今年年末方才有所收敛。
    为何出现这种变化？除各大银行已经基本完成年度指标，无任务需求外，目前楼市风险的逐步放大，成为了各家银行的首要考虑因素。
    “今年上半年的房价涨得太快了，完全不同于2003年~2007年的全球性房价普遍上涨。”上述农行人士表示，相对于美国、英国等发达国家尚未完全恢复的市场，2009年国内宽松的货币政策以及投资拉动经济增长方式，吸引了大量的投资。“有不少海外投资者入场。”
    该人士进一步表示，热钱直接推涨了国内的房地产市场，而一旦美国等经济体好转，这些游资退去，真正要接盘的还是中国的银行体系以及老百姓。
    浦发银行上海分行某信贷部人士也表示，由于今年上半年的资产价格高涨以及银行的天量信贷，从各大上市银行的财务报表来看，三季报都已普遍表现出利差收窄、不良率上升的压力。
    也正因为有不良贷款率等压力，深圳发展银行南京分行信贷部总经理助理陆斌表示，收紧二套房贷将是明年银行个贷部门工作的“纲要”。
    “这个收紧是‘适度收紧’，我们对房贷申请人的资质信用审核会更严格、更细致。”在陆斌看来，因为二套房贷通常与投机行为挂钩，在房价上涨过程中，二套房能给银行带来较大利润，但如果房价下跌，就会存在较大的断供风险。

差别细则将出台？

    显然，监管层也开始注意到2009年房价高涨所带来的一系列负面影响，开始实施有保有压的房地产细化政策。对此，“国四条”中也提出要抑制投资投机性购房需求，坚持差别化信贷政策。
    中国人民银行行长周小川12月22日表示，中国对银行存款准备金率保持密切关注，并将把存贷款利差作为一项政策工具。
    这让各商业银行难免心中打鼓。时间马上进入2010年，尽管大部分商业银行已经注意到二套房贷的风险，但仍有部分银行受到明年重规模的诱惑，在观望其他银行的房贷执行情况。
    上述浦发银行人士表示，国家近期密集出台了多项调控房产的政策和措施，但各家银行都在彼此观望，特别是要看四大国有银行的信贷政策，然后再决定自己执行什么样的房贷标准。
    “原本我们是想在今年年底做一个银行同业信贷调研，看看其他银行在实操层面都在执行怎样的标准。但现在看来不用做了，直接等监管部门的信贷细则就好了。”上述农行人士表示，作为国有银行，虽然已经开始严格执行二套房贷标准，但仍不免要关注同业的动作。不过据他了解，监管层近期很可能将出台差别化的信贷政策.
    对于此次监管部门可能出台的旨在抑制投机性购房的差别信贷政策，中投证券房地产业首席分析师李少明认为，从过往对房价的调控政策来看，收紧二套房贷对抑制房价过快上涨效果最明显。预计接下来，政府部门可能出台对商业银行的二套房贷严控政策。
    “严控可能会从两方面着手，一方面，对房价涨幅过快的城市可能重新按家庭为单位认定二套房；另一方面，会严格执行二套房贷政策，即首付4成，利率是基准利率的1.1倍。对房价涨幅过快的城市，二套房贷首付不排除被提高至5成的可能性。”李少明表示。
    这种观点得到了易居中国分析师薛建雄的认同：“可以通过对房贷利率上调和二手房营业税来降低房产的投资回报率，让流向房地产行业的资金转向其他行业。”