林晓章回
打击囤地任重而道远

■中国房地产报  章林晓

    近半个月来，遏制房价过快上涨的调控措施频频而出，这其中最让人期待的，是国土部的打击囤地。
    然而，从12月23日国土部通报18宗房地产闲置土地这一事件来看，国土部打击囤地任重而道远。
    国土部这次挂牌督办的18宗闲置土地，分布在北京、上海、杭州、长沙等城市，其中不乏华润、保利等国企大鳄的旗下土地。
    按闲置原因分类，属企业自身的有5宗，政府拆迁未及时交地的有5宗，城市规划调整的有5宗，其他政府及有关部门原因的有3宗。
    究其原因，企业自身原因的只占到27.8%，而政府和有关部门原因的竟占到了72.2%。这是个令人震惊的比例。
    在房地产开发中，就土地使用权流转来说，土地从政府手中批出，到土地在开发商手中建成房屋，在这过程中，政府把住的是土地批租的环节，而开发商把住的是土地开发建设的环节。
    打个比方说，这好比是水库经渠道放水浇灌田地，如果在水渠闸门与灌溉田地之间，搞了一些蓄水池，那么，这时水库每次放水总量就不再等于进入每块田地的灌溉总量了。此时，进入田地灌溉水量的大小，已不再单纯由水库每次放水量的大小所直接决定了，而是由一个个蓄水池发挥直接作用了。
    同样道理，对房地产市场来说，一旦当有房地产开发商或主动或被动筑起一个个“蓄水池”时，即开始囤积或闲置土地时，政府对房地产市场土地的供应就不能发挥直接的影响了。
    此时，即便政府在土地批租环节批出足够“充足”的土地，也不能保证房地产开发用地不发生“地荒”。
    解决这个问题，方法很简单，就是要学习农民疏通渠道的方法，消除渠道中这一个个“蓄水池”的负面影响。
    然而，现在从国土部挂牌督办情况看，虽然房地产开发企业确实存在着“蓄水池”囤积土地现象，但是更严重的还是地方政府在批租土地环节存在问题，13宗土地名义上虽然囤积在开发商那儿，但实际上却囤积在地方政府的“大水库”中。
    对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，虽然国土部强调要尽快协调有关部门，拟定处置方案，采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径，及时处置利用，但是，真正要做到这一点，恐怕会很困难。
    对于囤积土地，现行法律有明确的禁止性条款，然而现在却需要国土部亲自挂牌督办，这反映出在一些地方有令不行、有禁不止是何等的严重。
    另外，不论是协议出让还是招拍挂供地，在土地使用权出让合同中，都有着对合同当事人双方权利和义务的界定，规定之一就是：受让人必须按照合同约定，按时支付土地使用权出让金；出让人在受让人按合同约定支付土地使用权出让金的前提下，必须按照合同约定，按时提供出让土地。
    然而，在18宗闲置土地中，因为政府拆迁未及时交地的居然有5宗。
    更值得警惕的是，还有5宗土地闲置是由于城市规划调整造成的。土地才刚刚出让给开发商，城市规划就立即调整了。如果这其中不存在猫腻，那么这个规划调整是否太如同游戏了。这种为所欲为、随心所欲的规划调整，折射出的是不是对契约精神的一种不屑一顾？
    一些地方政府，作为市场监管者来说，存在着有令不行、有禁不止；作为市场参与者来说，对契约精神不屑一顾。国土部要想规范土地使用权流转秩序，面临的困难可想而知。