深圳：盘活存量

■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道

    深圳未来土地供应严重告急早已是不争的事实，尽管各界对此早已忧心忡忡，但深圳市政府却似乎一直成竹在胸。
    果然，在深圳房价连连看涨令人心惊之际，深圳市政府开始连出重拳。继11月26日出台《深圳城市更新办法》以盘活存量土地后，又在12月14日正式发布了增加土地供给的新规划。根据规划，到2020年，深圳将增加居住用地面积约3000公顷，同时提出将建立“土地银行”等多种土地储备方式，以应对深圳土地资源紧缺的严峻挑战。
    不过，对于未利用土地仅占全市总面积2.23%的深圳而言，这份土地规划并没有让业界欢呼雀跃，反而被普遍认为是“远水解不了近渴”。
    “政府有意以加大土地供应来抑制高房价，但土地供应对房地产的影响有时滞性，深圳房价短期内不会受到太大冲击。”中原地产深圳有限公司董事总经理李耀智在接受记者采访时表示。

新规欲破土地困局

    在这份新出炉的《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)(草案)》(以下简称《土地规划》)中，至2020年，深圳市域建设用地总规模将控制在97600公顷以内，规划期间建设用地规模总量仅增长3.9%。在居住用地方面，2005年居住用地面积为19042公顷，至2020年规划期末，居住用地将达到22000公顷，占新增建设用地总规模的20%左右。其中2008~2012年新增居住用地总量900公顷，保障性住房用地为170公顷。
    从数据上来看，未来深圳每年将新增居住用地约200公顷，比最近两年的100多公顷高出近一倍。
    但另一组数据又不免令人忧心：深圳土地利用已接近极限，全市陆地总面积195284公顷，其中建设用地93864公顷，占48.07%；未利用土地仅4360公顷，占2.23%。
    按照计划，2010年深圳市新增住房用地供应总量将仅为110公顷，其中商品房用地仅为80公顷，仅与2009年基本持平。
    这使得严控土地开发将成为深圳下一步土地利用的重点。《土地规划》提出，深圳土地利用远景目标是实现城市建设用地总量的“零增长”或“负增长”。而在规划期间，深圳经济特区内福田、罗湖、南山和盐田四区要完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”；经济特区外宝安、龙岗、光明和坪山四区建设用地规模增速要逐步下降。
    与此同时，深圳将启用空间拓展战略来破解深圳土地困局，这包括陆域空间、地下空间、异地空间和虚拟空间拓展。其中，深圳将适度实施围填海造地，到2015年共划定15个工程用海功能区，其中围海造地区共划定总面积52平方公里。
    作为产业突围的路径之一，“工业飞地”也被列入规划范畴。目前，深圳与汕尾市达成战略合作，在汕尾的沿海地区辟200平方公里的土地，打造“深圳—汕尾区域发展特别合作区”，重点承接深圳的产业转移。
    另外，深圳从12月1日开始实施“城市更新”，即对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域进行大规模的更新改造，涉及总用地面积约为240平方公里，这也被认为是提升土地利用效率的有力手段。

拟建“土地银行”

    与以往不同，这份新的《土地规划》跳出了原有的视野，开始寻求新的突破。
    规划中首次提出了“土地资本化”，将设立土地银行、土地融资公司等专业土地金融机构，目的在于创新土地金融产品，保障土地回收、储备、城市基础设施建设、城市更新资金，增强土地资产资本的流动性。
    “目前深圳市政府手中的可用建设用地较少，而且比较零散，还有部分土地在区政府、街道办手中，一些土地历史遗留问题也亟待进一步研究解决。因此需要学习借鉴国内外成功、成熟的土地管理经验。”深圳市规划和国土资源委员会主任王芃表示，通过“土地银行”可把闲置的、低效利用的、缺乏规划的、小规模的、二次开发的土地整合起来。
    据其透露，深圳市未来将以“建设用地交易额”为核心建立与国民经济核算体系相适应的核算体系，评估与明晰划拨用地价值，成立深圳市土地资产经营中心，建立全市统一的土地交易平台。土地使用权人依法进行土地资产登记或提出资产价值变更申请，按相关规定参与土地资产资本管理运作。
    这一土地规划新招若能顺利进行，无疑将是非常有效的解困方式。
    而在不少业界人士看来，深圳实际上并不缺地。
    “据我了解，包括城中村、旧工业区、旧商业区等改造在内，深圳城市更新实现的土地供给至少在200平方公里以上，城市土地并不缺乏。”深圳知名地产评论人王世泰如是说。
    深圳市房地产研究所所长王峰在接受记者采访时也表示，《土地规划》中未来特区内不批一块建设用地的计划，也意味着深圳未来土地供应将以盘活存量土地为主。
    “政策导向性的土地供给机制将面临更多革新，目标只有一个，那就是保证城市用地供给。”深圳某地产研究机构负责人表示。
    英联国际不动产董事长郭建波也认为，针对开发商土地储备的政策也必然趋严，因为“目前掌握在地产商手中的存地保守估计有1000多万平方米建设面积，这部分土地流向市场的影响不可小觑”。
    接下来，深圳将可能进入新一轮的土地放量期，从城市更新再到土地新规的出台，大量土地将被盘活释放出来。