“外籍”人民币基金蹒跚

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道
          
    “我们正准备募集一只最高金额为15亿元的人民币房地产私募基金，资金投向包括商业物业和住宅项目。”12月16日，某国际房地产投资机构中国公司董事张伟（化名）对本报记者透露。
    此前，普凯投资基金刚刚在天津募集了6亿元的人民币房地产基金，环信（天津）投资管理有限公司也已经落实了环球空港园区开发基金4亿元的种子基金。一时间，外资机构募集人民币房地产基金大有如火如荼之势。
    但在这些光鲜的表面背后，人民币房地产基金却正在面临诸多尴尬。众多操作人民币房地产基金的外资机构人士表示，募集渠道狭窄、合伙人风险、投资观念不成熟等等，是阻碍其良性发展的重要因素。

市场化机遇

    张伟介绍，此次准备募集的15亿元人民币房地产基金，其所在公司将用自有资本认购10%左右，其余都会找中国境内的机构投资者募集。“我们也会联合国内开发商参与到基金的募集当中。”
    他还透露，他原本希望在上海浦东新区为基金进行公司注册，但是由于浦东新区外管局迟迟没有给出结汇方面的答复，现在这只基金已经转移到政策更为灵活的天津滨海新区去注册。
    不过，有私募基金经理对本报记者表示，尽管天津市政府可能会在人民币私募股权基金上有所优惠，但可能会在基金的投向等方面给予约束，拿到政府引导基金的GP（一般合伙人）更加面临这样的压力。
    “一旦未来房地产市场调控，投向住宅方面的人民币房地产基金是否面临政策风险还很难说。”此私募基金经理表示。
    尽管人民币房地产基金或会面临政策风向风险，但仍无法阻碍其渐成风起云涌之势。
    中信资本首席执行官张懿宸认为，除了天量信贷下流动性充裕的原因之外，市场化成熟度的提高也为人民币房地产基金提供了良好的发展环境。
    一方面，伴随着国企改制，较大型的兼并收购投资机会不断涌现，从资本市场收购国企的契机开始出现；另一方面，私有企业更加熟悉资本市场的运作，愿意同大型机构合作，优化股权结构、扩大商业规模，“第一代创业家的退出让公司控制权收购成为可能。”
    “同时，当中国很多被市场低估的壳公司不再稀缺时，它们会选择退市，也增加了大量的并购机会。”张懿宸表示。

三大障碍

    但在享受这些机会之前，对人民币基金跃跃欲试的外资机构先要迈过一些门槛。
    将基金公司注册地选在天津，张伟解决了结汇障碍，但接下来，他将面临一个更大的难题——基金募集。
    “美国大的投资者如养老基金、保险机构等在中国运作还不成熟，国有企业资金充沛但面临国资委的监管，而私营企业会选择自己直接投资，所以我们只能联合信托、商业银行这种拥有大量高端理财客户的大型金融机构进行基金募集。正因如此，也注定了基金规模将无法扩大。”张伟说。
    还有另外一条募集途径，就是联合开发商的资金。但张伟表示，GP和开发商的目标可能并不一致，作为财务投资人，GP追求的是年化收益率，而开发商注重的是能赚到多少钱。
    “更为隐性的问题是，有些开发商作为基金管理人及投资人，会截留分红给其他投资人的收益，将钱用在自己项目的债务、费用、工资或投入再生产上。”张伟透露，“与开发商合作我们会相当审慎，尽量减少所谓的‘合伙人风险’。”
    张伟所遭遇的募资渠道狭窄、合伙人风险等问题，让不少市场人士认为，外资机构设立人民币房地产基金正在遭遇“水土不服”的难题。
    “中国的投资者投资、沟通的观念与国外观念很不相同，即使募集资金时有‘蜜月’，但是‘蜜月’之后很可能就会面临着艰难漫长的磨合期。”嘉富诚董事长郑锦桥说。
    高能资本公司CEO杨克民则表示，本土投资者对资金投向的干涉越来越多，GP的日子越来越不好过。人民币房地产基金正处在“妻管严”阶段，即本土投资者希望更多地参与应由GP负责的投资管理。
    对此，张伟亦深有体会：“本土投资者干涉GP决策的事情相当普遍，越是大型的机构投资者越是如此。”
    张懿宸表示，很多外资GP选择募集人民币基金是出于审批方便的考虑，但审批通过之后慕集阶段却发现问题多多。国外投资者沟通机制成熟，即使基金出现损失或者失误，只要过程合规，这些出资人是不会继续追究的。但是国内投资者基本属于私人沟通，投资观念相对不成熟。如果在相同的失误面前，面对国内出资人的局面就不好处理。
    “权责限定方面成熟度的培养尚需时日，中国本土投资者与‘外籍’人民币房地产基金GP走向真正的国际通行模式，还有很长的路要走。”杨克民表示。