12月4日上午，以“城市与地产、土地与资本共赢之道”为主题的“2009中国土地大会”在住交会现场隆重举行。
    “地价”、“地王”是今年中国房地产市场的关键“热词”，这从土地大会上座无虚席的火爆场面中就可见一斑。2009的中国土地市场经历了过山车般由冷至热的过程，这一过程中，诸多业内人士既见证了土地不再频频流拍的喜悦，同时也为地王不断、地价难抑的局面深深忧虑。

土地大会话忧思

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    本届中国住交会举办的2009中国土地大会上，业内嘉宾大都肯定了当前城市及土地市场发展的良好形势，但也普遍对不太正常的市场现状表达了深深的忧思：城市化发展严重不均衡，热点城市土地市场过热……而下一步政府的政策调控走向也成为大会的热议话题。

热议城市开发模式

    由“遍地地王”到“遭遇寒流”，再到“地王重现”，近3年的中国土地市场上演了“V”型大逆转。城市发展与土地问题也成了当前业内人士最为关注的热点话题。在中国土地学会副理事长、中国国土资源报社原社长刘允洲的主持下，与会嘉宾纷纷围绕城市与地产发展问题做了主题演讲。
    住房和城乡建设部总经济师李秉仁首先对中国的城市化进程与房地产业的健康发展之间的关系进行了评述。他指出，中国的城市化是21世纪的一个重大的体验，未来的一二十年，中国的城市化还将继续，中国房地产的发展实际上是中国城市化过程中的一个重要方面。
    李秉仁认为，关注城市化，就必须关注城市发展的政策，关注城市发展政策对房地产业发展的影响，以此来判断形势，促进房地产的发展。
    住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮则对当前争论最为激烈的地价与房价的关系作了分析。他认为，地价是房价的决定性因素。在住房建设过程中，级差地租必然要影响到地价，进而传导到房价。所有的供求关系本质上都是对特定地块的房子的供求关系，即购房人需要的是特定地块的房子，而不仅仅是“买得起的”的房子，正是这样的供求关系决定了房价。
    北京市房山区副区长吴会杰则对已经上报到国务院的“长阳模式”作了解读。吴会杰介绍，“长阳模式”的核心就是投融资规划，就是在城市规划和城市开发之间搭建资金统筹的桥梁，运用统筹方法指导城市建设，通过政府的有序投入，撬动市场资金，保证城市规划的落实。房山区在投融资规划上的实践与土地开发运作的成功经验，为其他城市和区域的开发模式提供了有益的借鉴。
    成都市房产管理局副局长宋学明则对成都作为全国统筹城乡综合配套改革试验区的土地管理经验作了介绍。作为历史上首次实现从城市规划向农村规划转变的先行者，成都通过“三个集中”（工业向集中发展区集中、土地向规模经营集中、农民向城镇集中）以及“四性”（发展性、多样性、相融性、共享性），在耕地保护、集体土地流转等方面取得了很大进展，为地方城市土地管理制度的创新提供了经验。

聚焦行业忧思

    在主题对话环节，对话嘉宾纷纷对当前偏热的土地市场表现出一些忧虑。不少代表指出，政府有必要采取一些措施来调控当前一些不太正常的态势。
    对话嘉宾主持人、中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱介绍说，北京、上海、重庆、成都、天津这五大城市今年土地出让面积到目前为止已经超过1亿平方米，截至目前，土地出让金收入超过500亿元的城市有4个。
    万科地产副总裁、北京万科总经理毛大庆对此表示，今年下半年土地市场出现的情况令他始料未及。其分析，目前土地市场主要的问题在于城市化的发展不均衡，过热的现象还是集中在少数城市和地区，这种现象值得关注。
    复地集团副总裁兼北方投资总部总经理张春华对毛大庆的观点表示了赞同。他认为，中国在房地产、土地方面的发展整体来看是不均衡的。对一二线城市来说，最核心的问题还在于供求关系的矛盾。
    北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云则认为，当前中国土地价格的飞速上涨与土地财政有密切关系。土地占地方财政的收入，从1999年的5.8%增加到2007年的32%，增长速度非常之快。
    面对当前土地市场存在的问题，毛大庆呼吁，地价不宜涨幅太大，政府必须要采取一些措施控制土地过热的现象。
    “因为今年各房企拿的高价地，大量的资金集中在这些地块里，还包括银行的一些贷款，如果两年后入市时市场再发生一些波动，就会比较危险。”毛大庆认为，虽然当前城市化发展不均衡的问题很难控制，但是健康理性的调控还是必须的。
    满燕云则认为，从统计数据看，从1999年到2006年，中国土地供应面积增加了6倍，增长速度还是非常快的。“靠卖土地不可能长远，将来对土地持有环节征税应该是必然的趋势。”
    “比起美国来，中国住房现在只有10%的城市是可支付的，绝大部分城市到了严重的不可支付性地步，政府一定要拿出相应的办法。”满燕云建议说。

观点

李秉仁：关注城市发展政策

    中国的城市化是21世纪的一个重大的体验，近几十年来，我国的城市化速度非常快，未来的一二十年，中国的城市化还将继续，每年还将有1500万左右的农村人口进入城市。中国房地产的发展实际上是中国城市化过程当中的一个重要方面，所以，城市化进程的继续必将促进房地产业的发展。
    我们同时要关注城市发展政策的问题。我们国家在不同的历史阶段出台了不同的房地产政策，在房地产的发展中起到了不同的作用。希望大家关注城市发展政策对房地产业发展的影响。

陈淮：级差地租决定房价

    房价上涨的核心问题是什么？我认为地价是房价的决定性因素。影响房价的最主要因素叫做级差地租。当土地用于生产粮食的时候，它只影响“地主”和租地生产者之间的利益关系。而盖房子的级差地价是一定要延伸到最终购房人头上的，这就是差别。
    所有的供求关系本质上都是对特定地块的房子的供求关系，而不仅仅是房子本身的供求。 随着我国城市化的进程不断发展，城市居住质量的不断改善，城市竞争力的不断增强，这个级差地租也必然要影响到地价，传导到房价。

吴会杰：投融资规划化解开发难题

    今年以来，北京房山区在推进城市化拉动经济社会发展方面取得了明显成效，这得益于近4年的投融资规划。
    房山区明确了政府是城镇开发的组织者，政府对城市基础设施进行先期投入，为市场培育良好的投融资环境。投融资方案按照谁受益谁分摊的原则，将市政设施、公共设施的建设成本和村庄合并拆迁成本分摊到可出让用地中，通过土地出让回收成本，并兼顾政府、村集体、村民、开发企业的各方利益，实现了城镇开发系统的规划。4年来，以投融资统筹城市开发的模式解决了城市建设拆迁难、安置难、融资难等各种难题。

张春华：供求关系影响市场

    中国土地市场的发展是不均衡的，特别是在今年，很多人提到的所谓央企或者国企拿地的态势，其实也是不均衡的，他们看重的往往是一线城市或者经济发达的二线城市，所以北京、上海、杭州这些城市房地产的火爆是必然的。
    其实从一二线城市来看，最核心的问题还在于供求关系，市场的需求量旺盛，购买力强，楼市就会火爆，房价就会有趋高的现象。土地供应要跟上去，万变不离其宗，供求关系其实是反映了市场最核心、最本质的自然规律。

毛大庆：城市各区域应均衡发展

    我同意土地市场下半年过热这个观点。但过热与不过热这不是主要的问题，主要问题在于我国城市化的发展不均衡，导致过热的现象集中在少数城市和地区。
    北京市一定要利用城市土地未来可能会比较过热的机会，拉动北京区域发展的均衡化。北京五环内城市核心的土地应该说已经非常少了。我觉得北京下半年推出大兴、房山的土地，抓住了这个机会，拉动了北京西南地区最后一块价格洼地的发展，这对北京城市区域发展的均衡性起了很大的作用。

陈顺：公开市场举牌难

    北京今年的几个地王，成交价大部分都在底价的两三倍以上，有的举牌多达130次。对于奥林匹克花园公司来说，母公司是在上海交易所上市的一家企业，专门有一个战略发展委员会，战略发展委员会决定投资的一些趋向，像当前这种通过拍卖举牌的土地出让方式，假如我们参加，可能举不了两次就不能举了。因为董事会有授权，不能超过一定的额度。
    所以，2009年我们通过收购、兼并重组一些公司的方式取得了一些土地和开发项目。

满燕云：土地征税是必然趋势

    土地价格飞速上涨与土地财政有密切的关系，我们做了一些研究，1999年土地出让金在GDP只有0.58%，不到1%，到2007年这个数据是4.9%，这是非常之快的。这种情况值得我们政策的制订者好好地考虑，将来能不能持续下去。
    光靠房地产提振经济有很大的风险，卖土地不可能长远，大家可以想一下，到十年、二十年以后还有多少土地可以卖？所以，通过我们研究，最终从卖土地要转入到以税收的方式来给地方政府提供一个稳定长远的收入来源，将来对土地征税和对房地产征税是必然的，这是毫无疑问的。

宋学明：破解城乡二元结构

    成都市大力实施农村土地综合整治，破解城乡二元结构，谋求城市与农村协调发展共同繁荣。以耕地保护为前提，建立了农村耕地保护的补偿机制，通过建立耕地保护的基金，由区县两级政府各按50%的比例共同筹集，主要用于履行耕地保护责任的农民、个人保险补贴和农村村级组织的现金补贴。
    另外，成都还积极推进农村用地依法流转，探索集体建设用地使用权的流转，积极搭建土地交易平台，促进了农村土地资源资本化。
    (专家观点由中国房地产报  兰亚红、张劲松整理)