商住价格倒挂的背后博弈

■中国房地产报  记者 邱桂奇 上海报道

    “华森钻石广场楼高98.7米，建筑面积40000平方米左右。内部配有会议中心、酒吧、咖啡厅、商场、观景露台等设施。本案单层面积为1900平方米，向上递减成阶梯状，每层房间面积从97~172平方米不等，现在均价为19000元。升值空间巨大，超高回报。”这是位于上海苏州河畔黄金地段的商铺华森商务广场打出的售楼广告。而就在华森商务广场不远处的住宅项目嘉里不夜城卓悦居（西区）目前售价却已高达2.8万元/平方米。“2.8万元/平方米是现在的价格，你过两天来还可能涨价。”位于卓越居楼盘附近的21世纪不动产置业经理林伟强告诉记者。
    “价格倒挂现象导致的直接结果就是‘商改住’的盛行。”地产专家蔡为民表示。在2009年住宅市场价格飙升、而商业地产依旧租售双降的背景下，商业地产开发商在资金压力下图谋“商改住”的案例大量涌现。年尾已至，为迅速套现，回笼资金，比住宅更具价格优势的酒店式公寓、“买一送一”LOFT户型等“商改住”产品在房地产市场十分走俏。 
    由此带来的质疑之声也不断升级，在北京，从正在热销的东阙都，到即将开盘的财富广场、智慧社等项目，在引发了首次置业者和投资者高度关注的同时，也让媒体和百姓们对于“商改住”是否踏实热议不断。而上海也出现了类似情况。“目前‘商改住’在法律上尚属于空白阶段，未来会有很多麻烦。”蔡为民说。

商住倒挂现象严重

    按照市场规律，在一个发展比较成熟的城市，同期内、同一地段写字楼售价应该比住宅楼贵出30%，但是记者在最近的调查中却发现，在上海市的多个区域出现了住宅价格高于商业地产价格的现象。在上海浦东金桥，目前区域内在售写字楼联创国际的售价为13000~17000元/平方米，而同区域的金桥瑞仕花园网上参考价则为28000元/平方米。10月初，联创国际更在上海假日楼市房展会上打出了“86折清盘悦宾”的特价优惠。
    21世纪不动产提供的成交统计数据显示，上海静安区静安中华办公楼项目市场价在每平方米3万元左右，附近的静安枫景苑住宅项目市场价在每平方米3.5万至4万元。长宁区古北板块的远东国际办公楼项目市场价在每平方米3万元左右，附近的古北二期住宅项目市场价在每平方米4万元左右。浦东陆家嘴地区中融碧玉蓝天办公楼项目市场价在每平方米5万元左右，附近的中粮海景住宅项目市场价在每平方米8万至10万元。徐汇区飞洲国际办公楼项目市场价在每平方米3万元左右，附近的永新城住宅项目市场价在每平方米4万至4.5万元。
    戴德梁行发布的统计数据显示,在北京市写字楼最昂贵的CBD地区,在售的住宅项目御金台已经卖到了5万元/平方米,紧邻其侧的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米,两者单价竟然相差近2万元。
    自金融危机爆发以来，外资公司紧缩开支，原本计划中的转租、扩租基本告停，上海市写字楼空置率大幅攀升，加之2009年全年写字楼大量上市，造成空置率上升。如今经济好转，但上海的写字楼并没有随之出现回暖迹象。相反，国际大投行摩根士丹利、凯雷等在这几个月不断抛售手中的物业，获取套现的机会。
    蔡为民表示，当前我国出现“商住倒挂”的城市并不少，在一线城市如北京和上海，写字楼仍处于供大于求的状况，这一结构失衡甚至已蔓延至二三线城市。

非CBD甲级办公楼
冲击中央商务区

    之所以出现“商住倒挂”，一是因为商用办公楼受实体经济影响大，在全球经济整体不振的情况下，投资者不会轻易投资；二是今年以来非核心区域写字楼不断兴起。位于上海浦电路地铁附近的新楼不断拔地而起，而租客却不断外流到非CBD办公楼去。据不完全统计，位于上海世纪大道的陆家嘴商务广场近两个月以来就有数十家企业搬离该区域。陆家嘴商务广场的中、高区有一半以上是整层空置，还有部分空置半层以上。“由于非CBD甲级办公楼的平均租金要比CBD低逾三成，目前已有不少企业从中央商务区外迁，并已经消化非CBD甲级办公楼租赁供应面积的7.4万平方米。”仲量联行上海董事总经理顾东尼告诉记者。
    记者发现，随着上海轨道交通网络的日益发达，包括长风生态商务区、大宁国际商业广场等一些非CBD的商业地产组团已开始蓬勃发展。据仲量联行的统计，截至今年上半年，上海非CBD的甲级办公楼存量仅为33.1万平方米。
    而且，大多数非CBD的甲级办公楼项目都位于浦西，主要集中在长宁、普陀、闸北、虹口等区域。调查显示，截至今年第三季度末，上海非CBD甲级办公楼市场平均租金仅为４元／平方米·天，其中浦东为3.8元／平方米·天，浦西的则为4.1元／平方米·天。这一数据较今年第三季度上海CBD区域的甲级办公楼平均租金低31％。仲量联行进一步分析称，未来５年内，上海（6个）CBD区域还将迎来大量新增办公楼供应，从而抑制CBD写字楼的平均租金增长。
    “非CBD甲级办公楼市场将成为发展主流的趋势已然显现。大量CBD的租户正在重新考虑办公室的选址，而全市范围的非CBD写字楼市场的崛起将促使更多的租户搬迁至此。已经有统计显示，目前非CBD的甲级办公楼租户中，有54％来自CBD区域。”顾东尼说。

商改住悄悄在行动

    由于价格差距较大，“商改住”的利润空间对开发商是难以抵抗的诱惑。位于上海松江板块的某开发商正在酝酿着将自己写字楼立项的公寓产品近期上市。
    采访调查发现，如今市面上这样的商住产品不在少数，并且正在“越来越多”，不少在售楼盘都纷纷在年末打出“过渡”牌，将项目中产权为40年、50年的公建或商业立项部分，包装成酒店式公寓推向市场，其价格往往相比周边的普通住宅包括自己的前期住宅产品便宜不少，普遍差价达5000元/平方米以上。
    “‘商改住’对业主也不无好处。今后归于住宅的好地段越来越少，‘商改住’等于将部分好地段预留给了住宅。”上海圣博华康商业地产运营公司副总经理励凌峰告诉记者。
    “商改住”最大的问题是产权使用年限问题。《物权法》规定，住宅产品的70年产权到期自动续期；而公建产权一般四五十年，如何续期尚无明确政策。
    不过就目前来说，购买“商改住”的业主对这些潜在的风险并不看重。曾实操过商改住项目的知情人士认为：“实际上，客户购买的时候对产权问题看得很淡。而未来再交易只要遵循写字楼、商业的交易原则，应该不会出现大问题。”
    另一位“商改住”运动的先行者也表示：“商改住”产品在硬件水平上反而高于纯住宅，而且大多都是小户型，因此，业主的居住质量和居住成本并不会受到影响。

挑战法律空白地带

    按照《物权法》规定，业主有将住宅改为经营性用房的权利，但“应当经有利害关系的业主同意”。今年5月24日，最高人民法院发布司法解释，首次明确“有利害关系的业主”范围，为在本栋建筑物之内的业主。业内人士认为，此举意味着“住改商”基本被堵死了。
    “商改住”的楼盘使用权限大多是40年到50年，根据我国《城市房地产管理法》第二十一条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但是目前尚无任何一处“商改住”的项目熬到40年这个门槛，具体手续如何办理，还没有明确的答案。
    “‘商改住’目前在法律上属于空白地带，政策也很难界定，从程序上来讲，商业楼要想彻底变身居民楼，首先需要到规划局变更土地用途，经该局同意后才能办理其他相关手续，因为商业用地和居住用地的使用年限不同，必须补齐变更之前的费用，即使这样，使用年限也是从该建筑最初使用开始计算。”励凌峰说。
    励凌峰认为，“商改住”可以借鉴上个世纪90年代的烂尾楼改造经验。过去的很多烂尾楼都是由成熟的开发商对烂尾楼项目进行再包装，由酒店变身公寓，或者公寓变身酒店，这些套路已经被开发商运用得十分娴熟。“此前烂尾楼改造的路数虽然不完全适合商改住，但两者有相通之处，在相关法律法规健全后，商改住的路将会比现在走得更加稳妥。”励凌峰说。