业者观察
商住倒挂是暂时现象

■中国房地产报  邓中/文

    中国房地产史上发生“住商倒挂”曾有两次，其中，2001年~2003年之间存在过一次，但当时的现象是商住互改。现在这次是第二次出现的商住互改，这也是由特殊历史情况造成的。
    2000年到2002年期间，是写字楼供应的低峰期，但住宅方面却达到了一个高潮。众所周知，1999年3月公布了住宅可以享受7成20年按揭，这个金融政策带来了住宅产业十年的繁荣。但是在这期间，写字楼并没有得到任何实惠，写字楼的供应量也不足。不过，写字楼的租赁市场和销售价格都比较好，大家需要写字楼的时候没有写字楼，这样就出现一些住宅改成写字楼的形式在销售，而且销售得很快，最根本的原因就是7成20年的按揭给大家带来了实惠。这是第一阶段的商住互变的情况。
    第二次是出现在2008年至今的“商改住”现象，其根本原因是：住宅类项目价格比商业写字楼价格高出很多。还有一个原因是，商限高是5.5米，住则是4.9米，超过4.9米以上的都算两层，商是超过5.5米才算两层，5.5米做成住宅产品净高可以做到2.6米，所以，商改住盛行，同时Loft这种产品形式也开始盛行。
    Loft产品虽然面积上是双倍，但是售价基本上在1.3~1.5倍之间，从使用率来说非常划算，作为购买者来说，相当于用1.5倍的价格可以获得两倍的面积，完全可以抵消商水商电付出的代价，也消除了按揭写字楼只可5成10年的投资门槛，所以也受到了市场的青睐。
    北京市场上最近热销的林肯公寓、合生·世界村等，很多人之前认为，合生世界村因为地处六环外，可能会销售得不好，但据说其推出990多套房子不到一个月就全部认购完。这个现象也是出乎意料的，今天的市场有点非理性，所以，很难判断市场下一步的走势到底是什么。
    尽管2008年、2009年住宅市场出现了非常蓬勃的发展，而且价格飙升到大家难以想象的地步，但是商业地产却还是下滑的走势，如今才刚刚有抬头之势。在这个期间，难免存在“商住倒挂”的现象。
    住宅是一个普遍适用性的产品，要求并不是特别高，但是写字楼一定要临街，要在商务区，它应该是占据了城市中最优秀的一些资源，但尽管如此，其售价还是低于周边住宅产品。以北京而言，截止到10月份，五环以内的住宅产品均价每平方米突破20000元，而办公楼的价格在18500元左右，低于住宅的价格。
    对商务地产来说，拿地成本高、出让地成本高、建安成本高、销售周期长、持有时间长，对企业的资金链要求也高，但就是价格现在不高。所以，从理性的角度来说，商务地产的价值应该是被低估的。
    “商住倒挂”现象是短暂的。首先，经济的发展还要再往上走，必然刺激商业地产的价格再次得到提升。其次，商住价格的差距一定是在缩小。此外，商改住的模式，政府会在一定程度上进行遏制。上次住改商这种模式仅仅因为住宅禁商，这一类产品就在市场中彻底消失了。下一步如果商改住的模式得到政府的控制后，相信Loft这样的产品有可能也会逐渐消失。
    （作者系21世纪不动产北京中天大业总经理）