行业观察
商用物业寻找“标准”

■中国房地产报  记者 张劲松 北京报道

    近段时期以来，热点城市的城市化扩张进程又让不少人看到了商业市场发展的新契机。白云新城“南商北居”的规划将其设定为广州将来商业最为集中的区域；而北京CBD东扩方案、南城投资计划的相继出台，也将极大助力北京商用物业的开发。
    中国商用不动产的发展规模和速度已经把标准化提到了议事日程。在前不久新浪乐居与中国房产信息集团（CRIC）举办的“2010国际商用不动产标准化趋势论坛”上，相关商用项目开发商、运营商就商用不动产的标准化趋势问题发表了各自的意见。

选址的争议

    近日，北京市的南城投资计划公布之后，一项关于南城商业前景预测的网络调查表明，有53%以上的人士认为，10年之内在商业方面南城有望超越北城。但也有超过40%的人对此持保留意见，巴贝拉餐饮公司开发总监霍小兵就是其中之一。
    霍小兵认为，北京的商业布局非常不合理，随便一个开发商不管地点在哪里就要做一个全市甚至中国级的商业中心。比如位于南三环的一个项目，开出的价格底线甚至高于他们位于王府井项目的签约价格。“可是，天津人可能会来北京买LV，会有北京人去天津买LV吗？”在他看来，北京南城目前仍是一个“睡城”的概念，这样的格局导致南城的商业很难在短期内取得飞跃式发展。
    而这也很可能成为北京CBD东扩过程中将要遇到的一道难题。全球著名写字楼专家Bill Elliott在前不久的一次商业地产沙龙中介绍说，在北美上世纪80年代以前的城市化扩张过程中，一些高科技公司、能源公司和制造业公司从CBD搬到郊区化的写字楼里，但这并不是一个主力的现象，很多客户为了在CBD区域有一个窗口去展示公司的品牌形象，还是会选择留在市中心。
    高纬环球助理董事张平则表示，跨国公司选址首要考虑的就是位置，即其所在的行业目标客户，是不是在它选址覆盖的范围商圈内。在她看来，地铁的便利对于跨国公司的选址有着非常大的优势，比如北京地铁4号线的开通，由于它连接了中关村，其周边对于涉及科技、IT的企业来说具有很强的吸引力。
    如此看来，在选址标准上已经不仅是商用不动产开发本身的问题，它还涉及到一个区域乃至一个城市整体的规划与定位。

运营商需要怎样的服务

    更多的商业运营商关注的焦点则是开发商能为其提供怎样的商用规划与物业服务。
    在相关业内人士看来，中国的写字楼在硬件水平上已经达到甚至超过国际水平，但是在管理运营方面还差一大步。
    博玛联桥信息咨询有限公司总经理刘勇举了这样一个例子，前段时间他去参观北京一个盖了不到十年的写字楼，发现走廊里面有一些异味，清洁方面做得也不是很好。而在欧美，50年以上历史的写字楼都会非常干净，因此租金也非常高。相比之下，中国的写字楼在运营管理方面、也就是“软件”方面差距很大。
    而全球权威写字楼专业协会“BOMA国际”日前正式进入中国，将为中国的写字楼市场搭建国际交流平台。BOMA的全球最佳范例奖有11个评价的标准，涉及到建筑物的管理、运营、租户的满意度等诸多方面，这个认证或将给中国的写字楼物业管理带来一些国际化的标准。
    而在一些零售商看来，商用不动产的前期规划是否符合其定位至关重要。俏江南集团市场开发经理李杰就认为，很多开发商在设计自己的商用项目的规模与结构时，并没有提前与一些理想的大型餐饮品牌进行沟通，而是事后把招商工作交给物业，这就造成了品牌商入驻过程中需要涉及工程改造等问题，也就在无形中增加了品牌商的成本费用。
    “像麦当劳和ZARA这些大的品牌，基本上是它们在制约开发商的标准，但是像我们这样的连锁运营店是开发商牵着我们走。”运动100北区总经理赵宁如此表述自己的困惑。
    对于如何制定商用不动产标准的问题，北京世纪华泰房地产经纪公司董事长凌一准建议对不同的行业进行细化，以找到近似的标准。“这个标准要细分，有了也不能统一所有商家的需求，每个商家都有自己的标准，因为他的标准本身就体现了他的差异化。”凌一准指出。