失落的调控

■中国房地产报   记者 魏洪磊 北京报道
 
    政策的缰绳已无法缚住土地市场狂奔的脚步,市场以层出不穷的高价地来为2009年收尾。北京显然是一个最为具体的样本，2009年的最后一个月，这个城市的土地市场仍然以地王开场。
    12月3日，中建国际在1个小时的时间里，以48亿元接连夺得北京奥体南区3块商业用地，对应的楼面价分别为1.8万元/平方米、1.9万元/平方米、1.8万元/平方米，令同时参与地块争夺的龙湖、保利、远洋、金融街、华润、苏宁等国企和上市公司空手而归。
    1天之后，战火烧至大兴区，远洋地产旗下公司远东新地经过169轮竞价，以48.3亿元拿下了亦庄新城一幅居住及配套项目用地，折合楼面地价1.8万元/平方米左右，溢价率高达467%。
    “竞争太激烈了，如果说今年是‘地王年’，那接下来这个月就可能是‘地王月’。”参与亦庄地块现场竞拍的某国资开发商对记者感叹道。而另一公司的战略投资部主管则表露了他对市场的疑惑，“为什么每一个开发商既是地王的制造者，又成为地王的受害人？”
    没人能给出答案。事实上，从国土资源部到地方政府在一个半月内已经连续出台了多项政策、通知来抑制土地市场的狂热，比如奥运南区的巨幅商业地块便被分割出让，意在降低门槛令更多开发商参与。而北京市国土局在12月3日的一次新闻发布会上，也宣布将在12月继续加大供地以抑制高地价。
    但市场以一种迫不及待的狂热将政策缓冲化解于无形，这是一轮失落的调控。

调控乏力

    将时间回溯到11月20日，国资开发商大龙地产当日以50.5亿元夺得北京顺义区天竺22号地。此时，北京市已经对此前产生的四大地王“全面布控”，比如签订新版土地出让合同，明确开、竣工时间。但这些带有明确导向性的动作，依然未能阻止天竺22号地成为北京“三料地王”。
    远洋地产夺得亦庄地块后的第二天，金地董事长凌克在12月5日的一个论坛上感叹，当今热点城市的地块“块块是地王”。
    实际上，土地市场的狂热自6月份开始后，始终以出乎所有人意料的速度膨胀，至今已近半年。
    决策层并未袖手旁观。中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天对本报记者表示，今年土地市场上，政府供地策略可以大致分为三个阶段：年初的主基调是“保”，即以保持市场成交为主；年中的主基调是“促”，即以促进市场进一步回暖升温为主；年末的主基调则变成了“控”。“就是控制地价和市场热度，维护土地市场健康理性发展。”
    11月12日，国土资源部印发了《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷。业内人士认为，此举正是为了遏制“地王”频出的现象，并抬高开发商囤地成本。
    某统计机构主管认为，此举从长远来看可以有效抑制囤地，但“远水解不了近渴”。
    地方政府也在出台具体的措施，比如北京。北京市土地整理储备中心前不久将68万平方米的奥运南区地块化整为零、分割出让。高策地产董事长李国平当时对记者分析，这个举动“主要是为了降低土地市场的门槛，让大家都有项目做”。但中建国际的大手笔将地方政府的用意化为泡影。
    “中建国际也是有苦衷的。”一位接近中建国际的人士对记者透露，自今年中建国际母公司中国建筑IPO成功后，中建国际屡次参与北京市场的土地争夺，但每每抱憾而归。
    本报记者在北京的土地竞拍现场也多次遇到中建国际策划拓展部人士，其中最激烈的一次竞争当属其与万科争夺房山区长阳一地块，但最终仍然败北。“他们也一直都在找地，压力挺大的。”上述人士表示。
    在他看来，土地的高溢价尽管是公开拍卖的结果，但亟需拿地的企业也身不由已。
    首开集团一位受访高层则明确表示，“目前土地市场的决定权完全归政府。”据了解，首开旗下子公司也是逢拍卖必到场，但所获甚微。12月8日，首开股份发布公告称，在山西太原以13.2亿元价格竞得一块住宅用地。“北京土地市场太狂热了，我们不得不把一部分精力转向北京以外的城市。”上述受访人士表示。

问责决策层

    尽管北京市国土局不久前宣布今年的土地计划已经超额完成，但来自中国指数研究院的一份报告显示，在今年前11个月，其重点监测的10个城市中，有8个城市住宅用地累计供应量超过了去年同期，而北京则不在其中。
    与之相对应的是，在其监测的全国60个城市中，11月住宅用地成交趋势为“量价齐降”，但北京平均溢价水平却依然高达258%。
    融侨北京分公司总经理助理叶兴嵘直言，北京的土地出让透明度还不如上海。“北京何时会推出哪些土地基本上没有多少企业能搞得清楚。举个例子，如果我们知道11月大兴还会推地， 7月份的时候就不会把当时的地价看得那么高了。”
    据了解，在今年年中进入北京的融侨集团也多次参与通州、大兴的土地争夺，但至今未有斩获。
    叶兴嵘给出的解决之道有两个，其一，通过对地块面积的控制来使土地分散到开发商手中；其二，也是更重要的一点，政府需要增加推地的透明度。
    长久以来地方政府与开发企业间的“默契”，显然也是政策失效的原因之一。
    “除了实质性条款不能动，其他都可以改的。” 某统计机构负责人对记者透露。
    北京联达四方投资管理有限公司董事总经理杨少锋把这种行为称之为“赌政策”，他认为这种赌博的空间正在缩小。“国家这几年的土地调控大都倾向于从纯技术角度去做，越来越具体，比如限制毛地出让。这是一个可取的方向，假以时日，会看到调控效果。”杨少锋说。
    思源经纪研发中心总监龙程在分析地王现象时曾对记者表示，昔日的大盘出让造就了土地大量的批而未用，而此种状况下，地方政府很难追究开发商的责任。在他看来，这也是国土资源部印发《限制用地项目目录》、限制土地出让面积的主要原因。而新调控政策显然不能给土地市场带来立竿见影的改变。

探索新模式

    陷入地价房价恶性循环的北京尚未找出解决之道之际，另一个一线城市深圳已开始了变革土地制度的新尝试。
    12月1日起，《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）正式开始实施。这一条文被当地业内人士解读为，深圳市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让。
    北京顶秀置业董事长刘新虎在接受媒体采访时表示，深圳之所以要在城市更新改选项目中施行土地协议出让，除了降低以往模式过高的拆迁成本、加快城市更新之外，也力争避免因招拍挂而单向推高土地价格，进而推高房价。
    接近北京市国土局的人士透露，土地稀缺的现象同样也发生在北京，因而深圳市的做法对北京有着借鉴意义。“北京市国土部门已经密切关注深圳的市场反应，如果《更新办法》在抑制房价和地价方面取得良好效果，相信北京也会跟进。”
    但北京多个受访的开发商都对协议出让土地的模式表示出担忧，一家上市公司策划拓展部人士预测，“北京抑制高地价，恐怕还是要以扩大土地供应、加快土地供应速度为主”。
    在12月3日北京市国土局举行的土地供应发布会上，市土地整理储备中心常务副主任王兵再次重申了将土地一级开发收归政府的政策。在这一政策中，整理土地的权限将由受到政府委托的区县开发企业来完成，土地整理完毕后，根据区域规划和经济发展的需要确定每块土地的用途，通过市场公开出让。
    “政府主导一级土地开发的目的在于提高一级土地开发的速度，让更多的土地尽快进入市场，通过增加土地市场的供应量来平抑地价，进一步抑制上涨过快的房价。”王兵说。