桃源居“自治”

■中国房地产报  刘筱晨/文

    在国内地产界，李爱君是一位不折不扣的“另类”女掌门，作为桃源居集团董事长，18年固守深圳一隅，专注于一个项目的开发建设，不求扩张。直到深圳桃源居项目开发进入收尾阶段，李爱君才带领桃源居低调走出深圳。
    记者近日从中央党校报刊社主办的一个研讨会上获悉，继与重庆渝北区空港工业园签订合作协议，开发100万平方米的重庆桃源居项目后，桃源居将陆续进驻天津、西安等地。李爱君称，此次战略转移，目的是将“桃源居社区模式”复制到有条件的地区。
    在很多人看来，李爱君是个“不务正业”的开发商，开发深圳桃源居十余年，自掏腰包几亿元用于社区建设方面，而不是热衷资本扩张。或许正因如此，桃源居社区才受到政府相关部门以及学术界的关注，并且进入中央党校的研究课题，也为李爱君的“复制之路”增加了底气。
    我们惊异于这18年来她究竟做了什么？广受称道即将被复制的“桃源居模式”又所为何物？一切还需从源头寻找答案。
    1992年，当时还是律师的李爱君负责桃源居项目法律顾问和投融资管理工作，后来机缘巧合，成了企业当家人。是时，她面临的境况是，桃源居所在地是五座荒山野岭，一座日燃千吨的大型垃圾填埋场。投建初期，政府公共服务难到位，据说长达8年时间，水、电、路不通。
    1997年，第一批入住的业主一度陷入缺水、缺电、垃圾污染严重以及社区治安混乱的困境。最困难的时候，几经易手，差点烂尾。又逢亚洲金融风暴， 最后一个合作者也离开了这片土地，公司陷入被拍卖的险境。后来在深圳宝安区政府帮助下，才得以走出困境。
    身陷险境，这位河南女性却越挫越勇。走近李爱君，才发现，她可以就某个问题与政府领导争得面红耳赤，也能对着领导拍桌子，但这个极具个性的女强人在为社区居民争取利益时也能黯然泪下。
    谁也没有想到，桃源居最终能建设成深圳第一大社区项目，占地116万平方米、总建筑面积180万平方米，规划居住人口达5万人（现已入住4.8万人）。不仅其公司进入中国房地产百强企业之列，桃源居项目也荣获联合国“全球理想人居”和“全球商业示范社区”等数十项殊荣。
    这还不算什么，让李爱君和桃源居走入中央党校课题组的是，她为中国社区实现居民自治找到了一把破解难题的“钥匙”。
    5万人口的一个大社区，怎么把它管好？看看李爱君所做的探索：为求生存，停下开发修建道路；专程到西方42个国家调研；花费6000多万元将垃圾场改造成社区公园；投入3.8亿元，帮政府建立一站式的公共服务体系；捐资1亿元成立桃源居公益事业发展基金……
    目前，桃源居社区拥有各类义工组织13个，涉及居家养老、便民利民、邻里互助等多个方面，义工人数达4000人。
    在全国各地的社区里，开发商与业主通常是一对矛盾体，而在桃源居，却很好地解决了这一问题。一个小细节是，在跟桃源居业主聊天时，他们称李爱君是“自家人”，李爱君的办公室社区大爷大妈可以随时出入，而其他人甚至领导想见李爱君须走预约流程。
    中央党校课题组深入调研后将桃源居模式总结为“服务型自治模式”，即在早期政府公共服务缺位的情况下，通过依托各种社会组织并激发社区民众的普遍参与热情，最终实现了基层民主协商和社区居民的自我治理。
    用李爱君的话说：“实现这个成果，来之不易，今天的成果来源于过去的错误。”她所谓的错误意指桃源居在“不该降生的时间降生了，并且降生在不该降生的地方”。
    在地产江湖中，每个人对责任的理解均不同。李爱君的观点是：爱与责任是立业之本，企业家在汇聚社会财富的同时也应学会散财。试想，如果再多几个有奉献精神的开发商，或许行业整体的负面形象能改善些许。
    如今的李爱君在很多场合都有意淡化自己开发商的身份，而是更愿意以“桃源居公益事业发展基金会创始人”身份自居。目前，深圳桃源居项目开发即将结束，李爱君也将带领她的团队撤离转向更大的市场，她的目标也显得与众不同：“希望深圳桃源居能成为中国社区善治的榜样”。

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    桃源居模式演变的过程是一个开发商与居民广泛的互动的过程，如果要用一个最简单的词来形容桃源居社区的治理模式的话，那就是“自治”，它是建立在开发商与居民双赢基础上的独具桃源居特色的机制。
    这种自治可以有效的解决许多社会问题，比如就业问题、邻里纠纷、社会治安、社会资源再分配等。