230∶35 富力变步

■中国房地产报  记者 朱旻 北京报道

    一边是注定超过230亿元的年销售额，一边是35亿元的土地储备投入，2009年富力地产（2777.HK）的脚步是快是慢？
    从3月中旬，富力地产董事长李思廉把销售目标定在220亿元，到12月初，富力地产北方区负责人张辉告诉记者：截至11月30日，其销售额已经超过226亿元，这8个多月间富力地产的高层从未主动邀请记者采访，2009年的富力格外低调。事实上，经历了2007年的急速扩张和2008年的盘整，作为“广东五虎”之一的富力已经调顺了自己的步伐，“稳健”已成为其下一步的主题词。在刚刚发行的55亿元公司债中，60%用于还贷，40%作为现金流的分配比例，也再次印证了这一观点。

“看不懂”的高地价

    “经济的复苏对于房地产业有很大促进作用，今年我们在各个层级开会中，对于整体经济的关注度都很高，因此能作出及时的调整。我们认为国家投资的拉动效应在6月份会全面呈现，在房地产行业表现得格外明显，而在年初，我们的调整策略也是正确的。”张辉对于今年的业绩有着如是解释。富力2009年的销售额主要来自分布在全国的38 个项目，以销售金额计，华南占40%，华北占44%，华西占11%及华东占5%。
    一边是巨额的进账，另一边却仅支出35.33亿元拿下125万平方米的土地。2322万平方米的土地储备，明显低于其“同乡们”——恒大地产、碧桂园，甚至是雅居乐地产、合生创展。在北京，富力除了5月份花10.22亿元拿下“枕边”的广渠门10号地，便再无动作，其中缘由为何？
    “我们这样规模的房地产公司肯定还要持续拿地，但是要怎么个拿法还是要跟着我们公司的战略走。富力所做的产品，一个核心竞争力就是性价比较高，富力不会抱着暴利的观念去做事。我们的现金流充足，不是说不敢拿，而是要合理地拿。”张辉平静对答。他认为，这段时间土地市场有一些让他们“看不懂”的地方，但这个趋势“慢慢地”、“肯定”会有一个变化，各地政府都说明年上半年土地放量将会加大，供需会逐渐平衡。“地产商在各地拿地王都出自不同的考虑，我相信他们也不会持续下去，可能都是短期、暂时的。”
    资料显示，富力地产在11月份有一波土地市场的突然发力，仅从14日到28日这半个月间，便在其大本营广州和北方重镇太原拿下了4块土地，总共17.63亿元的付出显得“很划算”。且目前的土地基本布局在相关城市的较核心区域，够三至五年开发使用。而富力的拿地路径，已经开始有了新的拓展。
    对于广渠门10号地这一曾经引发轩然大波的标志性地块，张辉的描述是，“如果富力城是一首歌，它就是结尾的一个段落，作为开发商来说，有一个情结在里面。”这块地周边的商场、酒店、花园都是富力做的，付出的不仅仅是钱，还有心血，因此当初“在公司内部讨论时也是群情激愤，当年富力城开盘6000多元，有开发商同仁说我们卖价太高，但现在来看，得益最多的是购房人”。

看得懂的明年

    2010年，富力地产全年预计的销售目标是300亿元，比今年增长30%左右。这一目标，被张辉称为进入房地产“第一梯队”的资本。
    看不懂地价，但对于明年形势的判断，张辉显得很乐观。“总体来说，明年房地产市场还会稳步向上，稳步是在第一位的，向上是一个大趋势。但向上走的坡度如何，这需要房地产商拿捏这个度。相信会有一些政策出台，因为我们国家整体的政策、方针是要拉动经济发展，要保持稳定性，所以我觉得应该是‘稳步向上’。”针对政策的方向，张辉认为不会走老路，因为“某一些政策是市场检验了之后发现与市场的实际有脱离的，这些政策不会太多了，但是要让市场健康稳步发展的政策应该有一些。还有房子的供应不足应该在明年下半年有转变，明年土地会有一个放量，土地的放量也会直接影响到二级市场，影响到房地产商的策略，如果土地放量了，资金流向土地市场的更多了，那么另外一个端口，收钱、回流的端口，销售的策略都会有调整，这个是联动的”。
    据张辉透露，2010年富力的新产品供应量将高于2009年。以北京为例，明年除目前正在销售的富力又一城、富力丹麦小镇、富力湾和富力摩根中心项目外，将新增广渠门10号地项目和通州潞河名苑南街居住区项目。其中，广渠门10号地按照计划，廉租房很快开工，商品房也将于明年下半年面市。刚刚得到国家统计局的“房地产业与建筑业”500强第一名，给了富力更多的拓疆底气。