房山地脉探“金”

■中国房地产报  记者 兰亚红 北京报道

    磨剑十年，一出惊人，2009年，房山土地甫一亮剑，便光芒四射。
    2009年9月7日，北京市土地整理储备中心拍卖大厅，一场地王之战正在上演。远洋地产、北京城建、首开集团、万科等群雄登场，虎视眈眈。激战过后，北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司拿下了北京房山区长阳镇起步区1号地。
    自此，房山的地价直线突破，房山的宜居价值一举跃入众多投资者和消费者的眼帘。
    更令人“惊异”的是，9月28日，万科再度出手，以29.3亿元成功取得房山区长阳镇起步区5号地。而两天后，北京城建也紧随其后，在众多竞争者的手中，以15.1亿元夺得房山区长阳镇起步区4号地。
    房山的地价进入新纪元，房山正式迈开了快速发展的新步伐。

锻造长阳“试验田”

    在今年6月份以前，就如同大多数房地产公司的负责人一样，在北京万科总经理毛大庆的眼里，房山并不在其计划拿地的范围之内。
    “公共配套不足”、“交通闭塞”甚至“不大适合居住”，这些是外界部分人对房山多年来的固化印象。
    今年3月份，毛大庆曾经“不情不愿”地到房山参加了一次座谈会，并且毫不避讳地指出了对房山的上述“印象”，表示房山不具备大型企业去投资的条件。
    然而，随着众多利好消息的传来，包括轨道交通房山线的加快建设、房山中央休闲购物区（CSD）的启动，房山逐步进入了毛大庆及其团队的眼帘。
    “房山其实并不远，长阳镇就在六环路边上，从西四环到长阳开车大概也就15到20分钟，将来从长安街坐地铁换乘轻轨到长阳，比到回龙观还近。”北京万科营销总监肖劲指出。
    “房山区政府投入很多的资金，投资了很多的产业去改善城市区域的面貌，这些都是明年、后年、不远的时间内就会实现的。”肖劲说。
    如果说“轨道交通房山线的即将开通、CSD的启动、政府着力打造北京南城”等利好消息是撬动众多地产大鳄争抢房山长阳镇地块的主要原因，那么在这些利好消息的背后，毛大庆似乎更看重一条，那就是已经上报到国务院的“长阳模式”。
    据编制长阳镇城镇开发投融资规划方案的北京大岳咨询有限公司总监李伟介绍，从2006年开始，房山区长阳镇政府就着力发展长阳，力求打造出一种全新的发展模式。
    据其介绍，“长阳模式” 是将系统工程方法应用到城市开发与建设实践中的一次创新的尝试，其核心就是投融资规划。
    “投融资规划，就是在城市规划和建设中，架了一座桥。”李伟表示，很多开发区和新城的建设，在城市规划与城市建设之间都缺乏一个统筹的环节，这成为制约城市发展的一个重要因素。而投融资规划正是一个“城市规划的实施性规划”，即如何将规划具体实现，简单而言就是落实城市规划的手段。
    在这种实施性规划的指引下，长阳镇政府以土地出让方式回收城镇建设投资，实现了城镇开发收支平衡；按照“谁受益、谁分摊”的原则，将市政设施、公共设施的建设成本和村庄合并搬迁成本分摊到可出让用地中，通过土地出让回收成本；兼顾各方利益，实现了城镇开发系统的优化。
    如今，在房山区政府的倾力打造下，随着房山长阳镇起步区1号地、4号地、5号地“超过预期”的成功出让，“长阳模式”已经在房山全区开始推广。

1000公顷土地蓄势待出

    对毛大庆而言，如果最初的“高价拿地”还是或多或少地面临着各方的压力，但在当今多重利好消息以及房山区政府全力投入的支撑下，今后，房山推出的多块土地，依然在他拿地的框架中。
    据北京市房山区国土分局介绍，目前房山土地储备丰富，房山区纳入全市1000亿元土地储备开发投资的项目有67个，面积1400多公顷，主要集中在良乡组团、燕房组团以及长阳、阎村、窦店、韩村河、青龙湖、周口店、长沟、琉璃河等乡镇。
    2009年房山区加快土地储备工作，1~10月完成征地项目33个，面积785公顷，预计到年底可完成征地1000公顷，按照每年200公顷向市场供应土地，可以满足未来5年城市发展用地需求。
    据了解，2008年以前，房山年度供地仅有50~100公顷， 2003年至今通过土地市场公开出让项目32个，土地总面积约315.09公顷，建筑规模370.29万平方米。
    据房山国土分局副局长周振国介绍，今后，随着土地储备力度的加大，房山区土地供应的力度也随之加大。
    到今年年底，除了房山区拱辰街道办事处住宅、商业项目（广阳家园C、D区）和房山区拱辰街道黄辛庄村北住宅项目（圣水路小区）外，预计还有长阳西站1、2号地、北方温泉会议中心扩建项目、通尚苑二期、田家园4块土地将入市交易。
    而到2010年，房山区将重点推出长阳组团和良乡组团轨道沿线1000米范围内的储备地块。
    其中，位于长阳站周边的长阳起步区2、3、8、9号地目前已完成征地，正在进行针对轨道交通房山线的一体化设计，预计2010年供地；长阳西站3-6号地正在办理征地手续，预计2010年供地；理工大学站1-10号地正在实施一级开发；拱辰街道北部生活区正在实施一级开发，一期预计2010年供地；高教园区中央设施区西区已完成一级开发，预计2010年推出； 佳世苑三期正在实施拆迁，预计2010年供地；西潞街道长虹西路北(军直)地块已完成一级开发，也计划在2010年入市。
    据周振国介绍，近期计划入市的长阳西站1、2号地，紧邻轨道交通长阳西站西侧，总用地50.56公顷，建筑规模29.38万平方米，其中居住用地17.23万平方米 ，商业用地11.62万平方米。周边小区如加州水郡的均价，目前已经达到了9000元/平方米，投资潜力很大。
    而对于房山区即将出让的轨道沿线的地块，毛大庆也预计地价将会再创新高。
    “起步区三块地的成交价开创了房山土地公开挂牌出让历史新高，突显了长阳镇的区位优势，也证实了北京西南的发展潜力，预计今后几年，将有更多有实力的房企入驻房山。”周振国说。