流程银行的房地产业务之变
■中国房地产报  记者 郭轩 北京报道

    近日，某机构发布的《2009中国房企融资调查》报告显示，截至11月6日，全国61家房企融资总额约为4000亿元，其中银行授信额度约为2420亿元，占比达到了60.5%。银行贷款依然是房地产企业融资的主渠道。
    与以往不同的是，银行在房地产融资方面出现了一种新的业务模式——从单纯的开发授信到资金结算网络搭建、按揭及房地产开发贷款、工程造价咨询、投资银行等综合性授信；从层级分割到专业化房地产事业部的运作。
信贷过山车
    2008年房地产市场的低谷，既来源于宏观经济形势向下带来的销售不畅，更来源于银行信贷对房地产业的收紧。随着税费减免、房贷利率优惠等刺激楼市消费政策的出台，房地产市场迅速触底回升，房地产企业一跃成为各银行积极拼抢的重点客户。
    据不完全统计，仅今年3月份，瑞安房地产、绿城中国、SOHO中国、世茂股份、绿地集团、泛海建设、广州城建等7家房地产企业就获得了总额超过850亿元的银行授信。
    8月中旬，随着万科与中国建设银行签订了未来3年500亿元的地产界最大授信额度，持续升温的授信大战也到达顶峰。
    虽然银行给予房地产公司的授信，并不一定会全部转化为开发贷款，在年初之际只是对重点大客户关系的一种维护，但在“以量补价”的规模经营思路下，银行对房地产贷款的审慎也迅速转向宽松。中国人民银行的数据显示，今年前三季度，新增房地产贷款4812亿元，新增个人住房贷款9520亿元，同比大幅多增7089亿元。
    一时间，众多银行对一家房地产公司重复授信、交叉授信的现象时有发生。再加上巨额信贷的支持，使得房地产市场在“V”型反转之后，近期出现了价涨量跌的胶着状态。另外，银行在年度经营目标完成后，随着岁末回笼资金的需要，对房地产信贷的节奏出现了一定的控制。
    “目前，银行对房地产贷款出现了收紧的迹象，态度也重新审慎起来。”交通银行金融研究中心研究员鄂永健博士在近日接受本报记者专访时表示。其参与编写的交通银行《2009-2010年中国银行业发展报告》明确将房地产贷款风险列为信贷持续高增长的风险之一。

策略之变

    房地产市场的风险加大以及银行业自身的业务需求，使各家银行也在进行策略的变化——转向以客户为中心的服务体系，使有资质的房地产公司有望在未来不再承受信贷政策时紧时松的大起大落。
    11月19日，深振业与建行深圳分行签署了未来3年60亿元的授信协议。根据协议，本次授信额度主要用于深振业在深圳及深圳以外城市等项目的房地产开发贷款、商用物业抵押贷款、搭桥贷款、并购贷款等方面，建行将会为深振业提供结算网络、按揭贷款、工程造价咨询、投资银行、公积金业务、企业年金等方面的金融服务。
    此前，首创置业与建行北京分行也签订了类似的100亿元授信协议。
    “此次引进建行作为战略合作伙伴，主要是以财务顾问的角色为首创置业提供服务。”首创置业董事长刘晓光此前在接受本报记者采访时说。
    简单的角色转换背后，更多的是建行从以存贷差为盈利点的传统商业银行模式，向客户服务式银行的模式转变。在银行业整体经营模式的转型中，民生银行的表现更为突出。
    2008年初，民生银行全面启动了公司业务事业部制改革，地产金融事业部、能源金融事业部、交通金融事业部和冶金金融事业部4个行业金融事业部正式成立运行。
    民生银行公司业务事业部制改革的核心，就是把高风险的公司业务从总行——分行——支行“三级经营、三级管理”的体制改革为事业部“一级经营、一级管理”的体制，通过实施专业化评审、进行专业化营销和组建专业化团队，全面提升对客户的专业化服务能力和水平，从而有效地控制风险、提高收益。
    正是这种专业化的事业部运作体制，才能避免目前银行在风险控制与高效经营平衡方面的不足，也能使房地产公司与银行获得双赢。
    去年11月，坊间盛传绿城集团经营陷入困境。在去年12月，绿城集团高层拜访民生银行后，就快速得到了20多亿元的信贷，渡过了难关。此次成功合作，也让民生银行和绿城集团在2009年有了丰硕的收获。
    数据显示，截至6月末，民生银行包括房地产金融事业部在内的事业部存贷款余额分别为2208亿元和2918亿元，比2008年初成立时增长89.13%和58.30%。虽然存贷款余额显著增加，但事业部的不良贷款余额和不良贷款率双双比去年末下降5.34亿元和0.48个百分点。
    国金证券首席金融行业研究员李伟奇近期发布的研究报告认为，流程银行完美地解决了利率和行业管制下银行存在的问题，是银行业发展的必然选择。