房地产金融创新踯躅前行

■中国房地产报  记者 郭轩 北京报道

    “中国的金融创新不足，特别是房地产金融”。近日，全国人大常务委员会原副委员长、著名经济学家成思危在出席某房地产金融年会时指出，房地产金融创新的方向是“加快推进房地产投资信托基金（REITs）和住房抵押贷款证券化”。
    中国房地产金融市场发展缓慢，金融创新踯躅前行——“银政信”产品掀起地方政府融资狂潮却隐现风险、并购贷款方兴未艾但知易行难、REITs发行依然“只闻楼梯响”、住房抵押贷款证券化停滞……
    种种迹象表明，国内的房地产金融创新与期待中的通过对冲分散系统性风险的目标相距甚远，房地产金融创新依然任重道远。

“银政信”：政府融资狂欢

    “一些地方政府融资平台、大型企业甚至可以实现无本取贷，其惟一的担保就是地方政府的财政收入。”北京某大型信托公司内部人士向本报记者透露，“地方政府的负债风险开始聚集。”
    按照国家发改委的估算，国家4万亿元经济刺激计划，地方需要配套2.82万亿元，占比高达70%。在此背景下，一个由银行、信托、地方政府三方借地方政府信用担保的集合信托产品重出江湖。
    据统计，仅2009年5月，就有27家信托公司与31家商业银行合作发行了166款“银政信”合作理财产品。地方政府利用企业债、中期票据、短期融资券以及各种“银政信”产品获得的资金规模，在第一季度已经高达5000亿元左右。
    持续高温的“银政信”产品及潜在风险，很快就引起了监管层的重视。继今年5月，中国银监会发布《关于信托公司信政合作业务风险提示的通知》后，7月，中国银监会又发布了《关于进一步加强商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知》、《项目融资业务指引》等文件，曲线叫停了这一业务。
    交通银行发布的《2009-2010年中国银行业发展报告》披露，2008年初，全国各级地方政府投融资平台的负债总计为1万多亿元，到2009年中，迅速上升到5万亿元以上，其中绝大部分来自于银行贷款。地方政府融资平台的债务问题成为了信贷持续高增长的主要风险之一。
    “5月份，公司已基本暂停了县一级城市的政府融资信托，公司内部也对‘银政信’项目变得相当谨慎。”上述信托人士介绍。不过他透露，5月份后，信托公司在从事这类产品时，操作手法已经有所改变。如不再单纯使用地方政府财政担保，对于涉及到土地的项目，要求采取“土地抵押+财政担保”等多种形式。

并购贷款：知易行难

    2008年全球金融危机的袭来，让众多房地产公司陷入资金链断裂的边缘，资金实力强大的行业领先者和国有房地产企业更是认为，房地产行业的最佳并购时机已经显现，2009年将会迎来行业的又一次大洗牌。
    与之相应的是，去年年末，国务院“金融国九条”首次明确将“并购贷款列为创新融资方式”。随即，中国银监会下发了《商业银行并购贷款风险管理指引》。
    2009年3月30日，房地产首单并购贷款出炉。当日，兴业银行北京分行和华远地产签订了并购贷款框架协议，兴业银行将向后者提供总额6亿元的并购贷款。
    但随着房地产市场的迅速复苏乃至向好，以及今年以来天量信贷的投放，并购贷款逐渐走向了银行和产权交易所相互协作的模式，直接的房地产行业并购贷款发放却销声匿迹。
    总体来看，并购贷款很难担负起行业重组的重任，多数房地产并购贷款的进展也鲜有下文。另外，相关数据显示，此前全国有近3万余家房地产开发公司，但中国社会科学院发布的《住房绿皮书》统计，近期这一数字已经飙升至8万余家。由此可见，房地产行业的并购实属不易。
    房地产并购贷款的进展不力，几乎可以用“生不逢时”来形容。
    按照中国银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》的要求，银行开展并购贷款业务需要符合资本金、风控制度等一系列标准，并且要求商业银行需要成立专门的并购贷款部门。
    “并购贷款业务需要会计、审计、法律等一系列专业人才的相互配合，国内目前商业银行还很难达到这一标准。”某股份制银行公司部人士表示。
    “面对并购贷款巨大的市场需求和高风险特征，商业银行、监管者乃至整个市场都不应期待出现爆炸式的发展速度。”中国银监会副主席蔡鄂生曾这样表示。

REITs：首单难产

    自“金融国九条”将房地产投资信托基金作为企业创新融资的渠道之一后，业界无不振奋，期盼已久的REITs落地仿佛顷刻间即能实现。但时至年底，REITs首单的诞生尚无定论。
    今年3月，上海率先公布将推出首单REITs，随后，天津宣布将发行以工业地产为主的REITs，北京的REITs项目则聚焦在金融街和北辰实业旗下的商业物业；广州、深圳也纷纷提出各自的REITs方案。
    7月份，上海公布了初版REITs方案，预期募集40亿元，但一直被看好的陆家嘴写字楼项目却并不在列。此后，8月份修改版的上海REITs方案又重新将陆家嘴吸收进来。
    据了解，上海版REITs设计了证监会和央行两种方案，但初步倾向于发行只在银行间市场交易的债权型模式。
    关于REITs主导模式的证监会方案与央行方案之争，也在关于REITs试点机构的变换中显现。2007年，中信证券、联华信托成为央行指定的REITs首批试点机构。但今年，嘉实基金等3家机构则成为了中国银监会批准展开REITs试点的机构。
    近日有消息称，由央行牵头，中国银监会、中国证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”，已经完成试点实施方案的制定，北京、天津、上海三地的REITs试点工作也已全部准备就绪。
    京、津、沪三地REITs试点可能同时进行，但仍各具特色。北京试点以开拓商务地产市场作为重点工作，天津试点以廉租房作为标的物，上海则选择金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团4家大型国企的物业资源，打包发行产品。
    据悉，三地试点的思路都是一致采用央行版的债权型REITs。