到发展中城市“创造市场”

■中国房地产报  王玉光/文

    最近两年，中国房地产的“经济地理”正在发生一个鲜明的梯度转移。广袤新兴的二三四线发展中城市开始更多地出现在开发商战略性的拿地菜单中。这起因于一个可以预见的事实：以北京、上海为代表的一线城市土地供应越来越紧张，竞争越来越残酷，价格泡沫的风险越累越高；而为数众多的省会城市和经济活跃城市，在其加速的城市化进程中，越来越多地表现出对房地产开发的迫切需求，那里有潜在的、可以充分挖掘的产品空间、成本优势以及不断增长的人口红利。
    一些房地产投资者通常认为：一线城市核心地段（比如北京三环内、上海陆家嘴）的资源最具抗跌性，一线城市的支付能力有保障，而且在一线城市可以和高手过招、通过打造高端产品提升企业品牌形象。然而另一方面的现实却是，随着房价、地价的不断追高，一线城市商品房开发让位于保障民生的政治风向越来越鲜明。房地产开发的政策优势在逐渐消失，政府对投资者提出了更高的准入要求。近几年房地产调控大都是起因于大城市的过热，用业内流行的话说，所谓“北京、上海打喷嚏，全国都吃药治感冒”，恰是说明了这一现象。
    如果从这一层面进行比对，到新兴发展中城市投资房地产的优势便一目了然：如果你是一家资质还过得去的企业，就很容易成为当地的座上宾。你的投资保障，是在不违反大原则情况下尽可能多地享有优惠，比如择地优先权、宽松的土地出让金缴纳方式、容积率可以商量、地方银行的贷款支持等；而在这些优惠之外，很可能还有“市长亲自主抓”、“全市重点工程”等一系列保障性光环罩体。你所要做的，就是把在一线城市出现的最新开发元素扎扎实实地复制到当地项目中，配合当地完成“地标性建筑”乃至“现代化、国际化大都市的目标”。
    上述过程貌似虚拟，但却在许多城市原本地出现过。而且有迹象表明，这种情况未来几年将更多出现——在今年国家投资4万亿元用于基础设施建设的利好刺激下，从中国东北到华东、华南再到西南，一个又一个区域振兴规划密集出台，中国城市价值的重心面临历史上最重大的一次调整。在此过程中，后续发展空间巨大的二三四线城市首先受益。
    当一座曾经沉寂无声的城市基础设施一夜之间彻底翻新，当一片规划亮丽、资源和风水绝佳区位的新区骤然崛起，当一幅占得区位和先导优势的建设用地在铲车轰鸣中“七通一平”，一个个房地产开发的绝佳机会便相继出现。在此过程中，引导城市价值增值的，很可能就是那么简单的一条路、一张管网、一处市政工程配套，或者一届连任政府矢志不渝的发展目标。而这些，都能构成地产商决定投资的遴选标准。
    北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新曾提出一个合乎时宜的建议：应该纠正所谓一二三线城市的传统说法，根据房地产发展的潜力指数，重新划分城市的房地产投资价值级别。
    知名策划人、厚土机构董事局主席林少洲也曾认为：一线城市的地价、房价居高不下，与过度集中发展大城市，轻视中小城市、小城镇发展有着直接的关系。他建议，可以在城市化的策略上重新布局，发展更多的城市副中心，配置不同的产业，容纳更多的人口，通过对人口因素分流，缓解热点城市房价的高企。
    在林少洲看来，在房地产与城市化的互动上，房地产可以成为中国城市化进程中带有人文关怀的人性化的工具，也可以变成不择手段的工具。这关键取决于怎么对投资人的利润预期进行引导。
    当然，二三四线发展中城市也存在着先天的投资风险，比如房价上涨很可能是来源于一线城市的带动、传导作用，对真实的供需情况反映不足；发展中城市的房地产需求基本以自住为主，投资需求较少，房价涨幅相对温和，这将把投资人的资本回收期相对拉长；此外，发展中城市也出现了在旧城改造中土地供应缺乏计划性、短期内供应量过大等市场风险，这些问题都值得关注。
    但有一点可以肯定，到二三四线发展中城市去“创造市场”，而不是在一线城市“拼抢市场”、“分割市场”，大方向是顺应历史潮流的。这一步，谁先意识到，谁就将掌握主动权。
    也正是基于这样一种判断，在今年第十一届中国住交会上，我们为十余个新兴的发展中城市、城区搭建了亮相平台。在这里出现的城市，几乎每一个都可以被诠释成一种价值窗口，在其背后，等待你的，很可能就是一场丰厚的房地产投资盛宴。