房价走向看什么？

■中国房地产报  章林晓

    近来，常有朋友问我：“现在买房子时机合适吗？”只作趋势分析而不作具体投资建议，这是我一直以来恪守的准则。因为，同一套房子对于不同购房者，由于其财务状况的不同，投资价值是有差异的。当然，房子的价格走势是可以预测的。
    按照现代西方主流经济学理论，某商品的价值是指人们为得到该商品而愿意支付的金钱，某商品的价格则是人们为了得到这件商品而必须支付的金钱。
    当一个人为某商品愿意支付的金钱大于或等于其必须支付的金钱，那么就说明这个人对这商品是有消费能力的，这消费需求就是有效需求；当一个人为某商品愿意支付的金钱小于其必须支付的金钱时，则说明此人对这商品没有消费能力。
    市场经济中，对资源配置起基础性作用的是价格机制。市场通过价格调节来协调各经济主体的决策，使消费者的购买量与厂商的产量保持基本平衡。均衡价格是商品的供给量与需求量相等、供给价格与需求价格相等时的价格。如果价格高于均衡价格，则市场出现超额供给，超额供给促使市场价格趋于下降；如果价格低于均衡价格，则市场出现超额需求，超额需求促使市场价格趋于上升；直至出现新的均衡价格。
    市场不相信眼泪，市场只相信实力。商品房价格是由有消费能力的购房者与供应者共同决定的，而不是由没有消费能力者的诅咒决定的，中低收入者的住房只能通过“市长”而非“市场”来解决。
    西方发达国家由于城市化早已基本完成，如20世纪中叶，美、英、联邦德国、荷兰、加拿大、澳大利亚，其城市人口占全部人口比例分别为72%、87%、79%、86%、77%、83%，再加上其人口数量大体稳定，因此，这些国家的房地产市场交易主要是存量房交易。存量房交易有个基本特征，即市场供给与市场需求高度分散，都存在着充分竞争。
    我国房地产市场有别于西方发达国家的最大背景，就是处于城市化的高速发展期，房地产市场的最大特征就是以增量房为主体。由于我国人多地少的基本国情决定了耕地保护的基本国策，农用地转为建设用地必须实行严格的计划调控。因此，现阶段我国房地产市场的最大特征，是有计划的增量房供应。由于增量房供应的计划性，再加上房地产市场区域性特点，每个城市住房供应都存在着垄断干预，因此，房价的决定并非完全是自发的，一定程度上存在着卖方垄断。
    垄断者凭借垄断地位，总要保证谋求其最大利润的市场价格，但是，垄断价格的提高并非永无止境，其上限取决于市场对于垄断者在垄断价格水平下所销售商品的需求量。因此，预测房价走势，判断房价由涨转跌还是由跌转涨，关键在于判断住房需求量的变化。
    一个城市住房需求量变化主要看什么？主要看三点：一看信贷政策变化，这是由房贷“杠杆性”决定的；二看住房需求圈子变化，这是由全球资金流动性决定的；三看常住人口数量和可支配收入变化，这是由消费最终制约于收入而决定的。一般来说，住房需求量的变化，短期主要看信贷政策和住房需求圈子的变化，长期则看常住人口数量的增减和可支配收入的变化。