叶檀锋语
海南欲蹈20年前覆辙？

■中国房地产报  叶檀

    旅游搭台，房地产唱戏，还是房地产搭台，旅游唱戏？
    去年5月海南国际旅游岛建设行动计划由海南省政府正式发布，据有关人士透露，《海南国际旅游岛规划纲要》即将获批。
    海南旅游收入比20年前翻了近60倍，但是，旅游经济没有健全的配套，无法长远。目前海南旅游业已进入瓶颈期。现在的关键问题是，海南能够突破制度性窠臼吗？
    海南显然是在房地产身上打主意，走的是旅游搭台、房地产唱戏的老路，办法是抬高土地价格。海南省国土环境资源厅厅长严之尧坦言，目前地价还没有体现出海南土地价值。
    具体办法很简单，那就是垄断土地一级市场，打包上市。海南省正试图利用省级土地储备交易中心，建成一个大的土地交易平台，用较少的成本来统筹全省土地资源，使得土地利益最大化。据了解，海南省为此还成立了海南地产集团，为地方土地进行一级开发。为政府将要出让的地块，完善基础设施，对土地统一包装推介，从而提高土地出让的价格。资料显示，海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占8%。
    2009年海南房地产投资如火如荼。国家统计局的数据显示，前三季度海南房地产投资占全省城镇固定资产的31%，大于全国平均水平的20%。由此，房地产在海南的地方财政重要性跃升。今年1～7月，在海南省地方一般预算收入的税收收入中，增幅最大的是房产税，7个月累计收入3.06亿元，比去年同期增长37.5%。
    在我看来，所谓旅游不过是个概念，与其他城市没有什么区别。各地为了支撑房地产业，打出的概念各不相同，打什么概念是次要的，推动房地产温度是主要的，这些概念的泛滥，适足以证明房地产的热度。可以想像，海口、三亚等地房价大幅上升，海南岛已经越来越向其他大城市看齐，由于商务成本极高，已经不是创业的乐土，而是房地产投资的乐土。
    现在海南的房地产泡沫初泛，与上世纪90年代有异曲同工之妙。业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元。虽然这与1992年上万家房地产企业有区别，但目前房地产投资占固定投资比例正在与当年看齐，占固定资产总投资的一半。
    想想看，当年海南房地产泡沫是如何崩溃的？先知先觉的市场人士发现风险先行撤退，而后政府开始宏观调控，全面收紧银根，泡沫瞬间崩塌。与一线城市相比，海南的房地产泡沫并不大，但依照目前的情况发展下去，恐怕也不远了。房地产投资占固定资产比例已在25%的警戒线之上。当然，只要销售量在警戒线内，房地产商与地方政府倒不会出现太大的问题。