京津沪三地试点有望同时启动
央行债权型REITs抢行

■中国房地产报  记者 宋振庆 北京报道

    如果说此前内地REITs在双腿走路的话，如今央行版REITs几乎已经迈出门槛，而“证监会版”的REITs仍然步履蹒跚。
    据了解，由央行发起，包括国家发改委、财政部、银监会、证监会、保监会等11部委联合成立的协调小组已经于近日完成了调研和试点方案准备工作。京津沪三地央行版债权型REITs试点有望同时启动。
    “按照主管部门的意愿，年底前有望见到首单REITs。”一位券商人士透露。
    另一方面，证监会版本的股权型REITs仍在谨慎酝酿中，据本报了解，证监会正在研究股权型REITs之前的私募孵化基金，可能会由国内主要的几家基金公司来操作。如此一来，本就在税收、登记和组织结构方面大费周章的股权型REITs的面世更尚需时日。

基金公司领衔股权型REITs

    证监会版本的股权型REITs因为更接近国际市场的标准，竞争也越发激烈。
    据本报记者了解，由于股权型REITs是以香港REITs作为范本，所涉及资产必须是成熟物业。因此，证监会在研究通过基金公司以私募形式募集孵化基金，将物业运作成熟之后再将其卖给REITs管理公司并上市发行。
    由于运作孵化基金方面的优势，基金公司已经占得上风。一位证监会内部人士向本报记者透露，证监会版本的REITs中，信托公司基本被排除在外，监管层希望由基金公司来做。
    然而问题在于，目前已经被披露出来的股权型REITs方案基本都是由券商牵头的。
    中信证券高级经理翁少群表示，“在天津试点的两种REITs模式中信都在研究，一种是针对廉租房租金的债权型REITs，另一种是以商业地产为标的的股权型REITs，具体采取哪一种方案还在和上级主管部门沟通中。”
    除了中信证券，海通证券也曾经向证监会上报自己的REITs方案。
    而作为监管层指定的三家REITs试点机构之一，嘉实基金自然成为首只股权型REITs的热门人选。嘉实基金业务发展总监王克明曾对本报表示，公司正在各地吸收优秀的管理人才组成REITs运作团队，而其资产池中已经蓄积了200~300个项目，只待政策放开后“择优录取”。

“央行版”整装待发

    相比之下，央行版的债权型REITs已经万事俱备，只欠东风。
    今年8月，由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。REITs将由依法设立的信托公司作为受托机构，通过公开发售信托单位设立房地产集合投资信托，信托单位在银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制，资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。
    这一管理办法明确无误地确立了信托公司作为REITs发行主体的地位，也意味着信托公司有望最先“尝鲜”。
    而债权型REITs所涉及的开发商则比较高调。张江高科董事长刘小龙曾对本报记者确认，张江高科正在按照监管层的要求进行REITs的筹备工作。
    据市场消息，张江高科正联合浦东金桥、外高桥、陆家嘴三家公司联合发起，在银行间市场发行规模达35亿~45亿元的REITs，资产以工业地产为主。
    “上海这几家国企都希望以市场模式独立开发REITs，但是政府方面可能更倾向于让几家联合来做，究竟是分是合最终还没有定论。”上述上海本地券商人士透露。
    信托专家孙飞对本报表示，各地信托早早已经将资产打包好，只待主管部门进一步的具体操作细则出台就可以展开试点了。
    “债权型REITs领先一步，是因为这种方案相对来讲既成熟又简单。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对记者表示。
    杜丽虹认为，债权型REITs由于不是传统的REITs模式，而是类似于一种固定收益类产品，并不构成征税对象，因此避开了税收方面的桎梏；同时，这种REITs不涉及项目所有权以及组织架构方面的变更，更受到开发商的普遍欢迎。
    “央行版的REITs肯定是屏蔽了风险承受能力过低的个人投资者，基本都是瞄准国内一些金融机构，保险资金也可能列入其中。”杜丽虹表示。
    但专业人士认为，这种REITs仅仅是一种过渡阶段的产品，随着证券市场的逐渐成熟，证监会版的股权型REITs最终会取而代之。