上海土地出让首限预售期

■中国房地产报  记者 刘笑一 上海报道

     上海对一些地块出让的限制条件越来越苛刻。
     近日，已两年没有出让土地的上海新江湾城区域新推出C6地块，土地总面积为12.17万平方米，其中出让面积约为11.45万平方米，挂牌起始价17.1776亿元。
     引人瞩目的是，该地块除了要求土地款必须在签订出让合同一个月内全部付清外，还首次明确规定了从拿地至预售的期限。这是上海土地出让的首次尝试。

规定预售期

     业内人士认为，新江湾城C6地块目前大致计算下来起始楼板价约为1.7万元/平方米，以当前沪上土地市场的热度，最终成交价应会超过2007年仁恒在此创下的最高出让价2万元/平方米。
     从文件看，C6地块几乎是要求最苛刻的土地。不仅土地保证金高达2.6亿元，还要求土地款必须在签订出让合同一个月内全部付清，而在此之前，土地款的支付期限一般在60天左右。
     重要的是，出让文件明确规定，自出让合同签订之日起一年内，该土地需达到预售条件。官方第一次将预售时间写得如此明确，开发商将不得不在拿地半年内即开工建造，几乎没囤地捂盘机会。
     记者调查发现，目前新江湾城板块区域内，仅有的在售房源是华润置地开发的橡树湾。2007年，绿城中国及香港仁恒获得的土地虽历时两年，但仍未入市。这也使得该区域市场供求失衡明显，价格持续飙升。
     佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，虽然要求开发商签约之日起一年内达到预售标准，但是文件上并未说明一年内达到预售条件必须出售，实际上开发商还是可以捂盘的，只是成本高一些。
     此前，随着楼市成交量增加，上海楼市的供应开始吃紧，很多楼盘都出现一房难求的现况。对此，记者采访的多位业内人士均认为，部分开发商捂盘惜售，人为造成“房荒”，是其中的一个不可忽视的因素。
     “虽然11月上海已有超过60个楼盘预期会上市或推出新房源，但类似迪士尼获批这样的各种利好消息正不断加重开发商加价和惜售的心理。”易居中国分析师薛建雄表示，“接下来，上海楼市的供需关系仍趋于紧张，房价上涨的压力也还会比较大。”

加强土地批后监管

     而“捂盘”的新手段之一，或许就是利用项目的建设进度来调节。
     “正常情况下，一个住宅地产项目开工一年就可以上市销售。”薛建雄指出，“但目前有开盘时间可统计的项目中，建设周期大多数超过一年，这直接影响了新盘供应进度。”
     一位业内知情人士也坦言，上海的很多高端项目当初购地时间距今已有数年，但并未受到闲置土地的调查和惩处，这导致一些项目通过延缓工期来达到捂盘等待坐地升值的目的。
     “这类通过施工节奏来捂盘涉及的体量，甚至比未开工的闲置土地和达到预售条件后的捂盘惜售面积还大，况且具体情况更复杂、政府更难以全面掌控。”上述知情人士表示。
     而面对这种情况，新江湾城C6地块出让首次设置了关于预售期的条款，可以视为上海对土地监管的又一新型尝试。
     记者从上海市规划和国土资源局内部人士处获悉，近期上海市有关部门曾召开多个重要会议，针对明年的土地调控重新定调和升级，在控制土地供应总量，土地信息化监控、防止土地违法和闲置等方面进行全市整体规划。