深圳：成交高峰透支刚性需求

■中国房地产报  记者 刘晓云 深圳报道
  
    11月22日，28套和967套，这两个数据是今年深圳一手房与二手房成交量的最低点与最高点，二者之间落差之大，几乎令业界人士不敢相信自己的眼睛，而这已经是二手房成交量连续7周继续攀高，当下深圳的二手房成交已只能用“疯狂”来形容。
    深圳业内人士一致认为，年底将取消税费优惠和利率优惠的市场预期，使得买家加快入市脚步，这是造成如今二手房成交数据大幅上扬的最重要原因。
    “明年上半年深圳二手房成交量将会回落两至三成，但价格也会相对较平稳。”美联物业深圳区董事王书权认为。

自住多投资少

    根据深圳市规划与国土资源委员会每日成交初步统计，11月16日至22日，深圳市全市共成交二手住宅4126套，环比涨幅4.8％。成交量环比前一周继续上涨，除盐田区成交量环比下跌外，其余各行政区均出现了不同程度的上涨，其中南山区环比上涨最多，涨幅高达23.8％。
    从戴德梁行提供的数据来看，从11月2日的599套到11月24日的824套，深圳的二手房单日成交量屡次被刷新，特别是在11月22日，二手房的成交量已达到了今年的最高点967套。
    记者在走访几家中介公司门店时也发现，目前的二手房市场已经一改去年门可罗雀的惨淡局面，每家店铺上门的咨询与看房人数都在持续增加，销售人员几乎每人每天都有成交。
    “从目前来看，看房人数有增无减，市场需求量比较大，同时买卖双方对未来楼市只涨不跌的预期较强，买家入市积极，业主纷纷抬高放盘价格，出现了部分业主反价和惜售现象。”世华地产董事总经理梁文华在接受记者采访时表示。
    目前市场上的买家多为自住客，投资客明显减少，随着价格持续走高，投资客认为目前入市，利润空间有限，大部分处于观望状态；另一方面是到年底，银行的放贷任务基本完成，对投资客的放贷将收紧。
    “在供需关系如此不平衡的情况下，目前大多数物业的成交价格，都出现了一定幅度的上涨。不过，因为买方较为理性，目前的价格还维持在较为稳定的态势下。”梁文华说。

透支需求

    “目前楼市重新火热，主要是因为楼市政策末班车效应，与楼市优惠措施将于今年年底到期有关，一些投资客急于将手中房源脱手。”众厦地产战略研究中心总监林晓华分析，受房贷、营业税等政策或将调整预期推动，使得市场需求提前集中释放。
    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，主要是两股力量烧旺了近期的楼市，一是刚性需求，看不到降价前景，无法再等待；二是投资者活跃，豪赌明年的通胀预期与人民币升值等带来的房价上升。
    在梁文华看来，“盘源吃紧”也是导致此轮二手房成交量大幅上涨的主要原因，尤其是到了下半年，因为通胀预期，不少手上有闲置物业的市民，也不愿意放售。旧有的盘源被旺盛的购房需求不断消化，而市场上新增盘源却有限，特别是一些配套成熟、物业品质较好的楼盘，因为同时受自住客与投资客的追捧，其业主如果以市场价放盘，往往不超过两天，就会达成交易。
    不过，也有不少人士对此轮成交量的暴涨表示出了担忧，因为现在新房成交量与二手房成交量所形成的反差，与2007年7月份有些相似，市场在提前透支需求，如果银行开始收紧房贷，结果就会像2007年8月份以后那样二手房成交量一路下滑，楼市开始进入大调整。
    “这种因政策不确定性而带来的成交量上升一般来说不会维持太久，预计在靴子落地以后，市场成交量应该会出现相应回落。”有业内人士如是分析。
    王书权也认同此观点，“今年深圳二手房的成交量创出了历史新高，月均在12000套，而且大多以自住买家为主，这一波高潮消耗了太多刚性需求。”
    因此王书权预测，明年成交量将迎来一个相对低位，月均成交量大约会维持在9000套左右，投资者也会开始谨慎，房源减少，不过价格下跌的可能性也较小。